中国楼市收缩路径图曝光！哪个城市跌的最多、最坚决？

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普通二线城市多集中在销售面积正增长、价格年初至今上涨10%以内的区域。 有意思的是，一线城市里的广州在销售面积增速和价格变动上都更接近普通二线城市。 广州年初至今价格持平，销售面积上涨14%。

图1：4月一二线城市新房销售面积和价格变化

资料来源：中指研究所，天风证券研究所

二

从二手房交易数据看一线城市的房地产市场

目前一线城市的新楼盘大多开在城郊和城市的非核心区，开盘价有时会受到行政指导，有时也会和能否取得预售证挂钩。这造成了一线城市的新房销售数据代表性差，波动性大，研究价值越来越低。 有时统计局公布的房地产销售数据和我们感受到的不同，也是这个原因。

2016年，北京成交二手房27万套，成交新房只有8万套。二手房交易数据更能反映真实的一线城市房地产市场。因此，我们做了四个一线城市的二手房量价变化轨迹图，全面呈现一线城市房地产市场所处的状态。

图2：北京二手房量价变化轨迹

资料来源：中指研究院，天风证券研究所

从2016年初至今，北京二手房经历了两次比较明显的量价齐飞，一次是16年3月-5月，一次是16年9月-11月。 16年11月后，北京认房认贷的限购新政起了作用。16年12月-17年2月，北京二手房价平量缩。17年春节之后，虽然北京二手房小幅缩量上涨，但是 17年以来二手房成交面积已经连续负增长。

图3：上海二手房量价变化轨迹

资料来源：中指研究院，天风证券研究所

2016年上半年的上海二手房市场远没有同期的北京市场热闹。上海二手房交易量受到了“326新政”的冲击，在16年3月冲高之后量价回落。但16年下半年，尤其是16年7月之后，上海二手房交易价格持续快速上升。 拐点出现在16年10月限购新政出台之后，16年11月-17年2月，二手房交易量价齐缩。

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