融创拯救万达之二：交易背后的未解之谜

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公开信息上万达的资产负债率完全没到山穷水尽的地步，那为何会出现这种山穷水尽的交易架构和交易价格？

仅仅为了调整业务结构，至于转型得这么彻底么？

为了冲击IPO就彻底否定掉之前的壮志宏图？

这一切的一切，都找不到逻辑的自洽点…

▌ 二、谁是主菜？谁是配菜？

从收购价格看，文旅项目公司的收购价溢价约19%，而酒店是按照账面净值收购。下图是文旅和酒店项目的盈利和资产净值情况，这就是上文说交易是山穷水尽的价格的原因。

从溢价程度就可以看出来，文旅项目是头菜，酒店是配菜。酒店项目固然能提供不错的现金流，但是前期需要沉淀大量资金，对于快周转的开发商来说并不是最优的选择标的。

融创恰恰就是以快著称，当年还在顺驰的时代，孙宏斌就说了万科快速周转的模式是抄他的，同时他也曾经说过算不清自持物业的帐，融创没有一平方的自持物业。这次却反常的把酒店也收了。

而且卖的酒店、文旅逻辑上是两个完全不同的业态，没理由在一起的，那只能往捆绑销售方面去考虑。按照目前一致预期，融创看上的是文旅项目，那酒店类的就是搭售了，给你个公道的价格，把酒店一起打包买了。

根据公告的信息，十三个文化旅游项目可售面积约占总建筑面积的84%，还包含可售住宅项目。 根据公告内容：十三个文化旅游项目总建筑面积合计约为5897万平方米，其中，自持面积约为924万平方米，可售面积约为4973万平方米，可售面积约占总建筑面积的84%。万达文化旅游项目包括万达文化旅游城和配套可供销售住宅等业态的综合地产项目。

万达的土地获取成本低是业内有名的 ，根据万达在香港上市时招股书数据，2011~2013年，万达商业地产的平均土地成本分别只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米。现在土地市场仍竞争激烈，面粉贵过面包的现象越来越普遍。

孙宏斌本人也说过，融创将不在公开市场拿地。这次文旅项目按照注册资本金出售，算是按照几年前的土地价格捡了个便宜。毕竟现在万达城所在的城市都是强二三线城市，经过这两年的暴涨，房价已远远高于当时万达拿地价格，比如合肥房价约1.5-2万。

综合来看，这次交易的主菜应该就是融创看上的文旅项目中的可售物业，尤其是住宅项目，这是融创主业，比起商业项目，能更快周转。

从收购后的经营分工也可以印证这一点。简而言之就是融创负责销售物业部分，万达负责自持物业部分，融创再支付万达管理咨询费，也就是说融创还是专注在擅长的快周转的销售物业部分。

那问题来了，文旅项目的文化项目和地产是要协同开发的，乐视不懂房地产，融创倒腾开发业务很顺利，但是万达可是标准的正规军，管理是出了名的强势的，虽说看似权责都划好了，但是将来真的能合得来么？

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