5.7杭州首批集中出让前瞻③：主城区预报价8宗封顶，已有2宗面临亏损，至少8宗地将拼自持

编者按：

成交结果的预测按照以下两个可能性展开：

1）理性价格的极限：即利润为零的时候，大约溢价率与自持情况；

2）现实可能的结果：根据目前的报价与市场热度，预估最后的成交结果。

相关链接：

前瞻①：钱塘区7宗宅地

前瞻②：萧山12宗地

好地网5月6日消息（研究员 徐路加 邬愉波）继7宗钱塘区地块、12宗萧山区地块之后，明天下午14:30-16:30之间，本次集中出让的重头戏——13宗主城区地块登场，将以每隔10分钟推一宗的速率起拍。

主城区13宗涉宅地，总出让面积1036.4亩，总建筑面积161.8万方，总起价305.4亿元。

截至中午12点好地网发稿前，总计已有8宗地块预报价封顶，是所有区域中封顶数量最多的。这八宗地块为祥符东商住地、三墩北宅地、运河新城宅地（自持2%）、东新宅地、双浦宅地、浦乐2宗宅地、杭氧北综合体地块。

一、8宗地块预报价封顶：2宗或面临亏损、6宗将竞自持

1、预报价封顶的8宗地块中，祥符商住地、三墩北宅地、运河新城宅地、东新宅地、双浦宅地，这5宗地块在上限溢价率仍存在利润空间，大概率进一步竞报自持。

结合市场行情，好地研究院预计：

①祥符商住地（杭政储出[2021]1号），预计竞自持比例或超8%；

②三墩北宅地（杭政储出[2021]5号），预计竞自持；

③运河新城宅地（杭政储出[2021]8号），自持12%左右；

④东新单元宅地（杭政储出[2021]10号），自持8%左右；

⑤双浦单元宅地，预计竞自持；

2、预报价已封顶的滨江区浦东单元两宗地块，或有亏损风险

滨江区浦乐2宗宅地，测算零利润时溢价率分别为26.8%和27.3%，目前的报价按常规测算已面临亏损。若进一步竞配自持，则将资金沉淀。

3、杭氧北综合体地块，封顶价下，已面临10亿以上的资金沉淀。

杭氧北综合体地块，可售住宅占比仅41.44%，需自持6.33万方的商业商务面积，而紧靠市中心文晖板块的综合体项目，预计对于商业估计较高，目前预报价已达封顶，预计也将竞配自持。

后续还将竞配多少自持比例，取决于房企对商业商务部分的估值。

二、其他尚未封顶的5宗地块：仍有3宗可能封顶

数字商贸城商住地（杭政储出[2021]9号），尽管有11万方的大型商业综合体自持要求，仍有望封顶；

四七堡的两宗纯宅地也尤其值得关注，新房限价是杭州首批地块中最高的，两宗地块可售货值到达180亿元以上，目前均已有2轮报价，溢价率分别为0.27%和0.16%，预计将激烈争夺。好地研究院预计：

四七堡16地块（杭政储出[2021]6号），自持比例可能超过11%；

四七堡32地块（杭政储出[2021]7号），自持比例可能超过13%；

另外，其他2宗地块：

华丰单元宅地（杭政储出[2021]2号），有快销预期，溢价率或超22%；

转塘单元宅地，起价较高，预计溢价率15%左右。

综合公租房和各地块配套公建成本后，好地研究院测算了各地块零利润时溢价率和现实可能的结果（详见下表）：

注：1、部分地块性质特殊，商业比例大，不做利润测算；

2、好地研究院测算保本房价时，不考虑超配车位等策略提升货值及做税筹降低成本。

车位配置按110方/套/车位,售价为新房售价的10.5倍，成本10万/个；

保本房价=住宅实际地价*1.03+建安成本（4000-6000）+财务成本（售价*1.5*8%）+装修成本（装修标准一半）+税费（增值税4%、土增税0%）+营销管理费（1-3%，快销预计项目平均取2%，若货值超30亿取1%；销售预期一般项目取3%。其中，四堡七堡2宗地块、鼎湖社区地块、杭氧北商住地以及双浦单元宅地共4宗取值为1%，剩余9宗均取值2%）

三、主城区13宗地块成交价格预测

新拱墅区+新上城区8宗地块指标

5宗地块区位图（来源：好地大数据）

（1）祥符商住地，自持比例或超过8%

地块总出让面积62.44亩，总建面9.16万方，其中商业商务不少于46173㎡（50.4%），公租房4540㎡。

总起价12.6亿元，起始楼面价13775元/㎡，新房限价40000元/㎡（含装修4000元）。

1、商业商务估值较高

地块住宅部分，新房限价3.6万，较南侧300米，今年刚售罄的金地大云桥西府项目低4000元/㎡，而该项目摇号中签率仅2%。

对比周边5万左右的二手房价格，本地块预计是典型的快销红盘。

决定地块价值的将是占总建面一半的商业商务部分。参考周边项目——南侧运河融创印，100方左右写字楼毛坯均价21700元/㎡；300方以上商业3万/㎡；50方左右精装酒店式公寓24000元/㎡。

地块距离运河500米，商业大平层甚至能远眺运河景观，商业大平层精装产品预计随着住宅价格走高，售价有望靠近甚至超过运河融创印小户型酒店式公寓产品售价。 

祥符地块位置及周边项目（来源：好地大数据）

2、自持比例或超过8%

截至发稿，地块已封顶，达上限楼面价17816元/㎡。在不折算商业地价下——

①住宅含配建部分（45400㎡）），计算公租房及配建成本，可售住宅（40560㎡）实际地价20538元/㎡，以上限价格36000元/㎡销售，含车位预期利润率15.3%，住宅部分预期利润2.24亿元。

②商业商务部分（46173㎡），若整体按24000元/㎡销售（大户型商业大平层在目前周边售价基础上加10%预期），不考虑车位及利润情况下，预计亏损7500万。

即，整盘在上限溢价率时，预计仍能盈利1.5亿元左右。

好地研究院认为，在预报价阶段直接封顶显示房企拿地意愿强烈，特别是商业大平层，通过精装仍能加一定预期，仍有利润空间。

预计将进一步竞配住宅自持。若自持部分地价按可售部分实际地价6折计算，整盘项目实现盈亏平衡线作为预期下限，自持比例或超过8%。

3、谁将出手?

该地块从地块性质来看，与融创于去年6月23日竞得的位于申花的滨融府项目具有较强相似性（商住比5:5），可参照彼时报名房企：融信、融创、招商、滨江、华发、龙湖、德信。

（2）下城华丰宅地，预计溢价率22%以上

下城区（华丰单元XC1006-R21-10地块），将于5月7日14：40截止报价并开始竞价。

地块建面8.5万㎡，容积率2.2，起价15.4亿元，起始楼面价18007元/㎡，上限价19.98亿元，上限楼面价23394元/㎡。新房限价33000元/㎡（含3500装修）。需配建8540㎡公租房。

地块航拍图（来源：好地大数据）

地块区位及周边项目（来源：好地大数据）

1、周边新盘中签率个位数，有快销预期

地块位于下城北板块北端，距离地铁3号线华丰路站（未通车）400米，为地铁盘。

东北侧一路之隔是去年1月出让的地铁上盖商住项目，由地铁集团、下城城建和蓝绿双城联合竞得（案名：春和云境），其新房限价与本地块一致。

春和云境是区域热门盘，目前在售，最新一期在4月30日摇号，中签率仅4%，被列入5年限售名录。

预计本地块未来也将能实现快速去化。

2、预计溢价率22%以上

折算公租房和配套公建成本后，地块保本实际地价为25156元/㎡，名义地价为21918元/㎡，此时溢价率为21.7%。

好地研究院预计，本地块有快销预期，体量和总价都较适中，预计房企将零利润抢地，溢价率可能超过22%。

3、谁将出手？

好地研究院获悉，本地块有20余家房企参与勾地，预计竞争激烈，多家品牌房企将出手。

（3）四七堡2宗地，自持比例或超过11%和13%

1、地块指标

16地块（小地块）：总出让面积68.16亩，总建面10.9万方，其中需配建公租房10905㎡。起价37.28亿元，起始楼面价34185元/㎡，新房限价66000元/㎡（含装修6000元）。

32地块（大地块）：总出让面积107.95亩，总建面18万方，其中需配建公租房17992㎡。起价62.25亿元，起始楼面价34600元/㎡，新房限价67500元/㎡（含装修6000元）。

2、两宗地块高货值吸引力大，但或面临限签

本次四七堡两宗地块是首批地块中起始楼面价、新房限价最高的地块。

地块所在的钱江新城2.0，可视为杭州最核心区未来可唯一整片开发的板块。首批次推出的两宗纯宅地，起始地价就接近百亿，预计将贡献180亿货值。谁最终抢滩成功，不仅将获得高额货值储备，还将在板块后续推地中占据先发优势。

新房限价67500、66000元/㎡，是首批地块中限价唯一超过5万的，但对比周边如绿城·留香园，二手房价格在8万以上，还是存在明显的一二手倒挂，预计将快速销售。

但是6万以上的售价，预计将限签，一定程度上影响房企销售回款。

可以参考江河汇的滨江绿城·江河鸣翠项目，68500元/㎡售价，在今年1月一次性推盘431套住宅，摇号中签率6%，但截至4月底仅签约16套。

拟出让地块位置（来源：好地大数据）

3、四七堡16地块，自持或超过11%，32地块自持或超过13%左右

两宗地具有快销预期，若均达到上限地价时——

四七堡16地块，新房限价66000元/㎡，达上限楼面价44364元/㎡，计算公租房成本及车位利润（90方配置一个，售价50万，成本10万，下同），预期销售利润率6.2%，整盘利润4.0亿元。

四七堡32地块，新房限价67500元/㎡，达上限楼面价44938元/㎡，预期销售利润率7.0%，整盘利润7.6亿元。

具有如此高货值两宗地块，在目前市场热度下，显然利润空间将压缩，将进一步拼自持。

考虑到项目资金投入高、未来还面临限签导致的回款压力，好地研究院选取三个值，作为预测区间：

①将项目资金平衡作为预测下限——即，达到一定自持比例，项目可售利润可补贴自持部分建设成本，实现资金平衡；

②将可售住宅利润补贴至自持成本，以住宅毛坯限价的8折成本持有作为预测上限。

③结合一季度自持行情，普遍住宅持有成本为可售住宅毛坯限价的6折，可作为一季度行情值。

1）四七堡16地块

①自持5%时，项目资金平衡，并净得4892㎡自持住宅；

②自持22%时，项目可售利润补贴至自持成本中，预计沉淀资金10.28亿元，相当于自持的21527㎡住宅持有成本为47733元/㎡，约为可售住宅毛坯限价的8折。

③自持11%时，项目利润补贴至自持成本中，预计沉淀资金3.75亿元，相当于自持的10763㎡住宅持有成本为34837元/㎡，约为可售住宅毛坯限价的6折。

2）四七堡32地块

①自持6%时，项目资金平衡，并净得9697㎡自持住宅；

②自持25%时，项目可售利润补贴至自持成本中，预计沉淀资金19.37亿元，相当于自持的40406㎡住宅持有成本为47932元/㎡，约为可售住宅毛坯限价的8折。

③自持13%时，项目利润补贴至自持成本中，预计沉淀资金7.37亿元，相当于自持的21011㎡住宅持有成本为35071元/㎡，约为可售住宅毛坯限价的6折。

基于以上测算，参考今年一季度自持情况，好地研究院认为：

①四七堡16地块，预计自持比例总体介于5-22%，或超过11%；

②四七堡32地块，预计自持比例总体介于6-25%，或超过13%。

4、谁将出手？

本次两宗地块适合房企在杭打造标杆项目，预计将吸引大量活跃房企，其中本土房企滨江、绿城预计将继续出手，且出价能力较强。

（4）拱墅运河新城宅地，已自持2%，预计自持12%左右

拱墅区（运河新城GS1001-17地块（原A-C4-01）），将于5月7日15：40截止报价并开始竞价。

地块建面8.5万㎡，容积率2.5，起价13.7亿元，起始楼面价16142元/㎡，上限价17.83亿元，上限楼面价20962元/㎡。新房限价29500元/㎡（含3000装修）。

地块航拍图（来源：好地大数据） 

地块区位及周边项目情况（来源：好地大数据）

1、房价比相邻项目低3500元/㎡，可快销

地块所在的运河新城，去年至今总计出让了3宗地块，竞得者分别为融信、万科、保利。总建面达到33.68万㎡，再加上本地块8.5万㎡的体量，短期内板块供应量较大。

融信、万科、保利地块由南至北分布：

融信地块，去年6月23日成交，建面7.7万㎡，总价18亿，楼面价23558元/㎡，自持2%，新房限价38000元/㎡；

万科地块，在融信地块北侧，与其一路之隔，成交于今年1月5日，建面14.2万㎡，楼面价28674元/㎡，自持3%，新房限价与融信地块一致；

保利地块，位于万科地块北侧1.8公里，成交于今年1月15日，建面11.9万㎡，楼面价22040元/㎡，自持5%，新房限价33000元/㎡。

而本地块在保利地块东北侧500米，新房限价29500元/㎡，较保利地块下降3500元/㎡，是首批57宗地块中限价下降最多的。

即本地块是目前板块内新房限价最低的，未来虽然竞品较多，但价格优势明显。

板块内，与万科地块相邻的香港置地·上河公元在售，最新一期在4月20日开盘，摇号中签率仅3%。其限价与融信、万科地块一致，也是38000元/㎡。

2、已自持2%，预计自持12%左右

从板块内历史成交情况看，出让时间越近，地块自持比例越高，可见板块的市场认可度日益增长。

本地块在5月4日第三轮报价时已自持2%，是首批地块中第3宗竞到自持的地块。

好地研究院测算，折算配套公建成本后，本地块封顶实际地价为21318元/㎡，零利润时实际地价为22424元/㎡。若自持部分面积地价按实际地价的6折测算，则零利润时预计将自持12%左右。

3、谁将出手？

好地研究院获悉，本地块仅勾地房企就有20家，板块内已有项目的融信、保利、香港置地等，都可能出手。

（5）数字商贸城商住地，溢价率有望封顶

1、地块指标

地块总出让面积215.41亩，计容总建面35.55万方，其中住宅不超过17.18万方（含公租房17185.5㎡及其他配建），自持商业综合体11万方，可整体转让酒店2万方；另需自持地上商业面积1万方。

地块总起价40.43亿元，起始楼面价11372元/㎡，新房限价33400元/㎡（含装修3500元）。

地块指标表

2、住宅限价上涨400元/㎡，预计快速去化；商业商务也有较高预期

本次出让的数字商贸城商住地，即位于上城区和临平区（原属江干区、余杭区）潜心打造的“丰收湖板块”。

地块北侧成交有一宗双限地，即中南·春溪集项目地块，新房限价33000元/㎡，本次地块限价上涨400元/㎡。

春溪集项目尽管屡次流摇，但仍快速清盘。本地块新房限价有所上涨，但临近丰收湖，加上大体量商业配套，预计仍将快速去化。

而对于可售商业商务部分，总体量达5.36万方。总体来说，地块位置优越，售价预期可看高一线，板块电商产业发达，预计也有较强需求。

产品上有两种选择：

①做小户型底商，可拔高单价；②做湖景商业大平层，也能加一定预期。

参考周边产品：小户型酒店式公寓如九天泽一国际精装loft达30000元/㎡，与住宅接近。

地块位置及周边项目（来源：好地大数据）

3、溢价率有望封顶

地块业态复杂，但有15万方住宅可快速销售回款，对有商业和酒店解决能力的，愿意重资产追求长期回报的房企来说，总体要求不高。

地块若达到上限楼面价14776元/㎡——

①可售住宅153749㎡，含车位预期利润8617元/㎡，预期利润13.25亿元；

②商业商务53630㎡，按相对保守的九天泽一售价八折（计24000元/㎡），不考虑车位成本及利润，即能保本；

③公租房及配建18100㎡，计算土地及建安成本，预计沉淀资金3.77亿元；

④2万方酒店，土地成本3.04亿元，由于前期以资金投入为主，常规操作可按零地价转让由其他企业打造开发；

⑤自持11万方商业综合体和1万方地下商业，这部分前期资金投入较大，仅能获得租赁收益。按土地+建安装修8000元/㎡预计投入成本25.5亿元。

综合以上5项，若以上限溢价率成交，将住宅及商业商务部分利投入到自持成本中，将沉淀资金19亿元，相当于11万方综合体成本在17300元/㎡。

好地研究院认为，地块具有临湖优势，商业大平层有较强的产业需求，售价或预期更高，板块内大型综合体暂缺，且未来或有地铁规划，估值较高。

基于此，有较强商业解决能力的房企，预计将积极出手，地价有望达到上限。

4、谁将出手？

本宗地块仅地价就达50亿，还要有11万方的商业综合体自持，预计出手房企会偏少。具有较强资金实力和综合体解决能力的房企，主要包括龙湖、华润、融创、宝龙等，近几年参与此类地块开发的还包括华侨城、金帝、世茂等。

（6）下城东新宅地，已封顶，或自持8%左右

下城区(东新单元XC0606-R21-08地块)，将于5月7日16：00截止报价并开始竞价。

地块建面2.4万㎡，容积率2.2，起价6.7亿元，起始楼面价27457元/㎡，上限价8.6亿元，上限楼面价35500元/㎡。新房限价47000元/㎡（含4500装修）。

地块航拍图（来源：好地大数据）

地块区位图及周边情况（来源：好地大数据）

1、体量小，快销预期高

地块区位核心，但体量很小，仅2.4万㎡，在首批57宗地块中，建面大小位居倒数第三，仅次于太阳镇宅地（19675㎡）和青山湖科技城商住地（5470㎡）。

去年至今，地块所在的东新单元供应小，仅出让一宗宅地，位于本地块北侧600米处，去年1月10日，由绿城以总价269729万元竞得，建面9.5万㎡，楼面价28275元/㎡，溢价率17.41%。项目名春来枫华。

地块北侧一路之隔，是西房在2019年9月10日拿下的地块，项目案名香栖天第。该项目新房限价4.5万元/㎡，已售罄。

春来枫华目前在售中，新房限价4.7万元/㎡，与本地块一致。项目至今已开盘三次，最新一次在4月6日，摇号中签率仅9%，成为5年限售的红盘。

可见该新房价格认可度很高，快销预期高。

2、已封顶，或自持8%左右

好地研究院认为，本地块体量很小，仅2.4万㎡，感兴趣的房企数量不会太多。从前期的勾地情况看，勾地房企为7家，在一众地块中报名数量偏少，但因为地块起价也仅6.7亿，不排除有房企会在挂牌阶段直接报名。

虽然体量小，但已报名的房企出手坚决，4月30日13：20，该地块已被一把报至封顶。

好地研究院测算，若以封顶价计，此时预期销售利润率为4.82%，以目前的市场热度，大概率将继续竞自持。若自持地价按可售住宅地价6折计算，可售住宅零利润自持比例为8%。

3、谁将出手？

地块周边已有布局的房企包括绿城、西房、阳光城等，都有可能继续出手。

（7）东新单元商住地，商业估值决定自持比例

1、地块指标

东新单元商住地（简称杭氧北综合体）总出让面积132.65亩，总建面23.47万方。其中，可售住宅9.72万方，公租房1.08万方，可售商业商务6.33万方，自持商业商务6.33万方。另需无偿配建幼儿园6010㎡。

地块起价40.08亿元，起始楼面价17079元/㎡，上限地价52.08亿元，上限楼面价22193元/㎡。新房限价47000元/㎡（含装修4500元）。

2、住宅预计快速去化，商业商务有一定压力

住宅部分，下城北板块经历多年断供后，去年开始近几年出让的地块项目形成供应，总体售价在45000-47000元/㎡。如在售的绿城春来枫华、阳光城檀映里、荣安·春熙上和湾，售价与本地块限价一致，摇号中签率均只有个位数。

因此本地块住宅部分预计也能快速清盘。

商业商务部分，总建面达12.66万方，其中一半需自持。从规划来看，地块周边未来商业氛围较浓，但短期去化有一定难度；自持部分，可设置目前板块较为欠缺的商业综合体，前期有较大资金投入。

非住宅产品销售上，板块内无合适对标产品，可参考北侧2公里新天地项目成交量较大，写字楼均价1.5万，商业大平层可参考南侧1公里，文晖单元的中海望庐项目，300方以上户型精装均价4.1万。

可见，不同的产品定位，价格差异较大。本地块靠近市中心，紧靠文晖，具有设置高溢价产品预期。

3、预报价溢价率已封顶，商业估值决定自持比例

截止发稿，杭氧北综合体已达上限地价，楼面价22193元/㎡。来看下该地价下项目资金情况——

①可售住宅部分（计96539㎡），含车位预计盈利12.8亿元

②可售商业商务（63308㎡），按中海望庐商业大平层价格折算85折销售（3.5万元/㎡，装标准6000元），不计算车位成本及利润，恰能保本；

③自持商业商务（63308㎡）；计算土地成本及建安、装修成本，预计投入19.9亿元

④公租房及配建（计11509㎡），计算土地及建安成本，预计投入3.28亿元；

⑤无偿配建幼儿园6010㎡，建安成本0.34亿元。

将可售部分利润投入到自持成本中，预计将沉淀资金10.72亿元，但持有6.33万方自持商业商务，单位面积成本为16900元/㎡。

好地研究院认为，上限地价下，已不可避免需要有10亿以上资金沉淀。而进一步竞配自持比例的多少，主要决定于两点：

1）可售商业商务部分，能否进一步加预期；

2）自持的商业商务估值。

4、谁将出手？

本宗地块与丰收湖板块商住地具有较大相似性，预计出手房企相近，如龙湖、华润、宝龙等。鉴于地块自持面积更少、区位更核心，预计对房企吸引力更大。

滨江区+西湖区5宗地块指标

5宗地块区位图（来源：好地大数据）

（1）滨江浦乐2宗宅地，已封顶，可能亏损

滨江区（浦乐单元R21-21a地块），将于5月7日14：50截止报价并开始竞价。

地块建面12.1万㎡，容积率2.5，起价25.2亿元，起始楼面价20861元/㎡，上限价32.7亿元，上限楼面价27074元/㎡。新房限价38000元/㎡（含4000装修）。需配建不少于12071.5㎡的公租房。

滨江区（浦乐单元R21-22a地块），将于5月7日15：00截止报价并开始竞价。

地块建面6.3万㎡，容积率2.5，起价13.1亿元，起始楼面价20769元/㎡，上限价16.95亿元，上限楼面价26975元/㎡。新房限价38000元/㎡（含4000装修）。需配建不少于6284㎡的公租房。

浦乐单元2宗宅地航拍图（来源：好地大数据） 

2宗地块区位和周边项目情况（来源：好地大数据）

1、板块新盘中签率仅个位数，有快销预期

两宗地相邻，总建面18.4万方。

地块所在的东冠浦乐单元，去年以来总计有2次成交：

今年1月5日，河北荣盛以上限价格438728万元竞得杭政储出[2020]70号地块滨江区浦乐单元R21-02、R21-03地块，建面17.2万㎡，楼面价25503元/㎡，溢价率29.91%，自持2%。

去年9月18日，兴耀以总价236894万元竞得杭政储出[2020]60号滨江区浦乐单元R21-10地块（案名：滨耀学府），建面9.8万㎡，楼面价24125元/㎡，溢价率25.41%。

2宗地块新房限价均为38000元/㎡（含装修4000元/㎡），与本地块一致。

目前该板块在售楼盘仅滨耀学府，其在5月4日首次开盘，摇号中签率仅9.41%，首次开盘就列入5年限售，可见板块和新房限价认可度很高。预期本地块未来也可快速去化。

2、两宗地均已封顶，可能亏损

两宗地块均已在4月30日报价封顶。

好地研究院测算，若按传统方法测算，不计增加车位配比等其他增加盈利的方式，折算公租房配建成本后，两宗地块在达到零利润时对应的名义地价均为26446元/㎡，对应溢价率分别为26.8%和27.3%。即以目前的封顶价拿地，房企已经要面临亏损。

好地研究院认为，两宗地相邻，连宗打造体量超过18万㎡，可打造一定规模的品质小区，如果一起拿下，既能实现规模效应，也将节省一定的营销成本，因而不排除有房企为了连宗拿下而愿意出高价。

3、谁将出手？

板块内已有项目的兴耀、荣盛，以及已在周边布局的绿城、世茂等，都有可能出手。

（2）西湖三墩北宅地，有强限价红利，已封顶

西湖区（三墩北单元B-R21-07地块），将于5月7日15：10截止报价并开始竞价。

地块建面8.5万㎡，容积率2.9，起价12亿元，起始楼面价14187元/㎡，上限价15.6亿元，上限楼面价18441元/㎡。新房限价28100元/㎡（含3000装修）。需配建不少于8463.36㎡的公租房。 

地块航拍图（来源：好地大数据） 

地块区位及周边项目情况（来源：好地大数据）

1、板块一二手倒挂严重，有强限价红利

地块所在的三墩北板块，是杭州热门板块之一，一二手倒挂严重。以大热的现房项目建发金辉·紫璋台为例，新房限价28100元/㎡，但万科融信 ·西雅图的二手房挂牌价已经到了5.5万元/㎡，二手房价几乎是新房价格的2倍。

正因此，紫璋台虽然仅面向人才和无房户销售，中签率也低到11.34%，一把清盘。

紫璋台就在本地块西南侧200米左右，新房限价与本地块一致。可以预期，在如此强的限价红利下，本地块未来去化也将非常快速。

地块西南侧，一路之隔，是融信在去年6月23日拿下的地块，总价135689万元，建面8.4万㎡，楼面价16087元/㎡，溢价率29.61%，自持4%，新房限价也是28100元/㎡。

项目对应案名招商融信·天澜， 已于今年2月首开，摇号中签率为32%。

2、已封顶，封顶价基本保本

4月30日晚上，地块在第4轮报价时已封顶，封顶楼面价18441元／㎡。

好地研究院测算，计算公租房和配套公建成本后，本地块零利润时的名义地价为18352元／㎡，与封顶低价18441元／㎡基本差不多。在房企拿地心切的当下，不排除还将竞自持。

3、谁将出手？

地块周边深耕的万科、融信等房企，都有可能出手，尤其是已拿下相邻地块的融信，拿下该地块与此前项目连宗打造的意愿想必会比较强。

（4）西湖区双浦宅地，限价红利大，已封顶

西湖区（双浦单元XH2301-09地块），将于5月7日16：20截止报价并开始竞价。

地块建面15.4万㎡，容积率1.6，起价21.7亿元，起始楼面价14123元/㎡，上限价28.2亿元，上限楼面价18348元/㎡。新房限价28200元／㎡（含3000装修）。需配建不少于15385.92㎡的公租房。

地块航拍图（来源：好地大数据）

1、三江汇先启板块，限价红利大

本地块所在的双浦，属于三江汇先行启动板块，定位为杭韵水乡风貌区。三江汇作为杭州“南启”的大手笔，将打造成未来城市，未来前景可期。

地块容积率1.6，限高36米，适合打造洋房、小高层。

地块距离地铁6号线站点500米左右，为地铁房，未来出行便捷。

板块内目前无在售新盘，地块东侧的祥生·云浦新语，二手房挂牌在4.5万元/㎡左右，与本地块28200元／㎡的新房限价相比，每平米有1.7万元的限价红利。预期未来可快速去化。

2、已封顶，封顶价基本保本

4月30日，本地块在第6轮报价时已封顶。

好地研究院测算，计算公租房和配套公建成本后，本地块零利润时的名义地价为18332元／㎡，与封顶低价18348元／㎡基本差不多。在房企拿地心切的当下，不排除还将竞自持。

3、谁将出手？

本地块有明显限价红利，又位于三江汇先启板块，前景看好。好地研究院获悉，仅勾地房企就有近30家，预计竞争激烈。

（5）西湖区转塘宅地，预计溢价率15%左右

西湖区（转塘单元XH1808-15地块），将于5月7日16：30截止报价并开始竞价。

地块建面3.1万㎡，容积率1.8，起价5.1亿元，起始楼面价16310元/㎡，上限价6.6亿元，上限楼面价21142元/㎡。新房限价31350元／㎡（含3500装修）。需配建不少于3104.28㎡的公租房。

地块航拍图（来源：好地大数据）

地块区位及周边项目图（来源：好地大数据）

1、有限价红利，可快销

本地块周边配套较丰富，距离中国美院（象山校区）800米左右，但离最近的地铁站美院象山站1.3公里左右，交通条件一般。

地块所在的转塘，去年9月29日出让了2宗相邻涉宅地，位于本地块南侧1.3公里处。由杭州地铁集团以底价16.9亿包揽，成交楼面价分别为19075元/㎡和15548元/㎡。

由于这两宗地有特殊的竞买资质要求，不具备参考意义。

地块周边，目前没有合适的、可对标的住宅项目在售。地块西侧，为定位较高端的绿城·之江1号，其二手房挂牌价在4.5万元／㎡左右。

与之相比，本地块31350元／㎡的新房限价，有限价红利，可快销。

2、预计溢价率15%左右

若按零利润测算，折算公租房和配套公建成本后，本地块的保本地价为23497元／㎡，名义地价为18752元／㎡，此时溢价率为14.97%。

好地研究院认为，本地块体量仅3.1万㎡，且还需要配10%的公租房，因而对大多数房企的吸引力不会太大，预计溢价率15%左右。

3、谁将出手？

板块内已有项目的滨江集团、绿城等可能会出手。

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