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首富李兆基,最恐惧什么?

正和岛  · 公众号  · 热门自媒体  · 2025-03-23 13:04

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"金融是赚快钱,地产才能成就基业。"


30岁的李兆基嗅到这一机会,拉上郭得胜、冯景禧等7人成立永业公司,搞起了房地产。公司开办后,生意十分火爆,所建楼宇均销售一空。


到了1963年,李兆基和冯景禧、郭德胜将公司重组,成立了新鸿基企业有限公司,其中郭德胜出任主席,持股40%;李兆基出任副主席兼总经理,持股30%。


涉足地产的过程中,这位“黄金奇才”的才华进一步显现。图纸设计、买地、销售,都是由李兆基负责,他对于各种地产设计图十分敏感,过目就能判断出图纸的设计是否合理,令手下名校出身的设计师都自叹不如。


他还创造出“分层销售+分期付款” (即按揭) 的办法建楼卖楼,颠覆了香港地产市场的传统模式。买房不再是富人的专属,而是普通港人可以负担的投资选择。


短时间内新鸿基就在地产界崭露头角,获利颇丰。李兆基、郭得胜、冯景禧也被业界称为“三剑侠”。


从左到右依次为,冯景禧、郭得胜、李兆基,摄于新鸿基公司开幕酒会


1972年,新鸿基成功上市。李兆基选择和平分手,拿着公司派发的5000万港元资产成立了恒基兆业有限公司,由此开启了属于李兆基的辉煌时代。


1981年,在香港股市的再一波狂潮中,李兆基成功将恒基兆业推上市,一举集资10亿港币。


后来,李兆基开始将目光瞄准大陆市场,他首先投资参与了广东中国大酒店和花园酒店的项目,之后又完成了以耗资33亿人民币的北京恒基中心为代表的一批投资项目。


1988年,恒基兆业地产公司全面收购了永泰建业,将之改名为恒基兆业发展有限公司。


当霍英东发明“卖楼花”时,李兆基已经构建出更精密的“土地价值裂变公式”:通过收购新界农地,再换取市区地皮,他将每平方呎的成本压缩至市价的五分之一。


这种“空间套利”模式,成为恒基兆业早期扩张的核心引擎。 相比于单纯的住宅开发,他更关注土地的资本化运作,他不只是盖房子,而是在打造一个完整的商业生态。


在香港,恒基兆业很少参加政府的土地拍卖,但总有办法买到地盘,而且质优价廉。李兆基的方法有二。


第一是购入“乙种换地权益书”。 当年,港府征收新界的农用地作发展用途,是先用换地权益书向农民们分批收地,等政府有可建房屋土地集中拨付时才与其交换。


李兆基就以现金购入他们持有的换地权益书,既受欢迎,又价钱便宜。

等政府一宣布开发计划,他买得的大量权益书就会变成可发展的地皮。


第二是购地办法——旧楼改建。 买下黄金地带的旧楼,在旧地盖新楼。


这种办法一举多得,发展商得利、市容焕新、旧业主套现、政府增加税收,但十分辛苦,因为单独收购一个小物业 (如一个住户) 并不能支持一个地产项目的发展计划,所以恒基兆业还练出一个绝活——并楼。


通过向某个目标地盘上的多个业主收购物业,凑零为整,得来土地。为了收到旧楼,他布下天罗地网,除面向本港外,还到在港留有物业的侨民移居地找楼买。


并楼极其艰辛复杂,一个业主不卖就会满盘皆输,但恒基兆业却对此情有独钟,几十年来,并楼无数。


关于此,李兆基有句名言:“寸土必争”,传播四方。


香港地产界权威人士在评判李兆基与郭得胜、郑裕彤等人时,曾有这样的评语:新鸿基地产稳健有为;新世界发展勇气逼人;恒基兆业则眼光远大,先声夺人。


同时,李兆基首创“货如轮转”模式,要求地产项目从拿地到销售必须在18个月内完成,使资金周转率较行业平均水平提高40%。这一模式,直到今天,还被开发商模仿使用。


1984年《中英联合声明》签署后,市场对香港前景普遍悲观,地产商集体观望,而李兆基却反向操作,以2.5亿港元抄底尖沙咀广东道地块,建成“香港国际广场”。


这个后来年租金超过15亿港元的商业地标,完美验证了他“危机中的黄金分割点”理论——当市场恐慌度达到67%时,资产价格往往触底。


随后几年间,恒基地产发展迅速,到1996年,恒基地产的市值已经涨到了1325亿港元。李兆基的身家也水涨船高。1996年和1997年,他连续两年拿下亚洲首富宝座。


从地产大亨到“亚洲股神”


除了地产大亨的名号,李兆基还被人称为“亚洲股神”“香港巴菲特”。







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