首富李兆基，最恐惧什么？

正和岛 · 公众号 · 热门自媒体 · 2025-03-23 13:04

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"金融是赚快钱，地产才能成就基业。"

30岁的李兆基嗅到这一机会，拉上郭得胜、冯景禧等7人成立永业公司，搞起了房地产。公司开办后，生意十分火爆，所建楼宇均销售一空。

到了1963年，李兆基和冯景禧、郭德胜将公司重组，成立了新鸿基企业有限公司，其中郭德胜出任主席，持股40%；李兆基出任副主席兼总经理，持股30%。

涉足地产的过程中，这位“黄金奇才”的才华进一步显现。图纸设计、买地、销售，都是由李兆基负责，他对于各种地产设计图十分敏感，过目就能判断出图纸的设计是否合理，令手下名校出身的设计师都自叹不如。

他还创造出“分层销售+分期付款” （即按揭）的办法建楼卖楼，颠覆了香港地产市场的传统模式。买房不再是富人的专属，而是普通港人可以负担的投资选择。

短时间内新鸿基就在地产界崭露头角，获利颇丰。李兆基、郭得胜、冯景禧也被业界称为“三剑侠”。

从左到右依次为，冯景禧、郭得胜、李兆基，摄于新鸿基公司开幕酒会

1972年，新鸿基成功上市。李兆基选择和平分手，拿着公司派发的5000万港元资产成立了恒基兆业有限公司，由此开启了属于李兆基的辉煌时代。

1981年，在香港股市的再一波狂潮中，李兆基成功将恒基兆业推上市，一举集资10亿港币。

后来，李兆基开始将目光瞄准大陆市场，他首先投资参与了广东中国大酒店和花园酒店的项目，之后又完成了以耗资33亿人民币的北京恒基中心为代表的一批投资项目。

1988年，恒基兆业地产公司全面收购了永泰建业，将之改名为恒基兆业发展有限公司。

当霍英东发明“卖楼花”时，李兆基已经构建出更精密的“土地价值裂变公式”：通过收购新界农地，再换取市区地皮，他将每平方呎的成本压缩至市价的五分之一。

这种“空间套利”模式，成为恒基兆业早期扩张的核心引擎。 相比于单纯的住宅开发，他更关注土地的资本化运作，他不只是盖房子，而是在打造一个完整的商业生态。

在香港，恒基兆业很少参加政府的土地拍卖，但总有办法买到地盘，而且质优价廉。李兆基的方法有二。

第一是购入“乙种换地权益书”。 当年，港府征收新界的农用地作发展用途，是先用换地权益书向农民们分批收地，等政府有可建房屋土地集中拨付时才与其交换。

李兆基就以现金购入他们持有的换地权益书，既受欢迎，又价钱便宜。

等政府一宣布开发计划，他买得的大量权益书就会变成可发展的地皮。

第二是购地办法——旧楼改建。 买下黄金地带的旧楼，在旧地盖新楼。

这种办法一举多得，发展商得利、市容焕新、旧业主套现、政府增加税收，但十分辛苦，因为单独收购一个小物业（如一个住户）并不能支持一个地产项目的发展计划，所以恒基兆业还练出一个绝活——并楼。

通过向某个目标地盘上的多个业主收购物业，凑零为整，得来土地。为了收到旧楼，他布下天罗地网，除面向本港外，还到在港留有物业的侨民移居地找楼买。

并楼极其艰辛复杂，一个业主不卖就会满盘皆输，但恒基兆业却对此情有独钟，几十年来，并楼无数。

关于此，李兆基有句名言：“寸土必争”，传播四方。

香港地产界权威人士在评判李兆基与郭得胜、郑裕彤等人时，曾有这样的评语：新鸿基地产稳健有为；新世界发展勇气逼人；恒基兆业则眼光远大，先声夺人。

同时，李兆基首创“货如轮转”模式，要求地产项目从拿地到销售必须在18个月内完成，使资金周转率较行业平均水平提高40%。这一模式，直到今天，还被开发商模仿使用。

1984年《中英联合声明》签署后，市场对香港前景普遍悲观，地产商集体观望，而李兆基却反向操作，以2.5亿港元抄底尖沙咀广东道地块，建成“香港国际广场”。

这个后来年租金超过15亿港元的商业地标，完美验证了他“危机中的黄金分割点”理论——当市场恐慌度达到67%时，资产价格往往触底。

随后几年间，恒基地产发展迅速，到1996年，恒基地产的市值已经涨到了1325亿港元。李兆基的身家也水涨船高。1996年和1997年，他连续两年拿下亚洲首富宝座。

从地产大亨到“亚洲股神”

除了地产大亨的名号，李兆基还被人称为“亚洲股神”“香港巴菲特”。