正文
2、Net Asset Value（净资产价格）
在绝大多数情况下，计算一个公司的清算价值非常难。但是在REIT里，这个问题变得相对简单很多。
因为REIT手里的资产是商业地产。而商业地产在市场中交易是很活跃的。因此有所谓的“参考”数据可以使用。
在美国，计算一个商业地产值多少钱，主要由两部分组成：
1）Cap rate（资本化率）
2）Net Operating Income （净运营利润）
一个商业地产的价值=净运营利润/资本化率=NOI/Cap rate。
净运营利润很好决定。净运营利润=房租带来的营收－房屋的维护费用、管理费、财产税、保险等运营费用。
现在就剩下CapRate怎么决定了。
实际上，Cap rate非常好决定，你可以很简单的通过对比法获得这个数字。
你要做到的是利用谷歌定位到你要估值的商业地产，然后找到你要估值的商业地产附近最新出售的地产的价格和NOI（很多网站上都有这些数字），然后用NOI除以这个地产的出售价格得到这个地产的隐含Cap Rate。
常用的网站有http://www.homefinder.com/和http://www.zillow.com/homes/。
另外你可以找一个美国的房地产agent打个电话咨询一下他们，这是免费的哦，他们也都会很耐心的回答你的问题。
在2008年之前，美国REITs的Cap rate大概是6%，P/AFFO大概是13-15倍。2008年之后，由于低利率，REITs的估值也水涨船高，很多优质的REITs P/AFFO达到了20倍。
✦
三、过去年化收益率16.9%的包租公：Realty Income（NYSE：O）
下面要介绍的就是一家过去23年，年化收益率16.9%的REITs—Realty Income！
下面这张图是标普500和Realty Income的收益率对比图。
从1994年至今，标普500算上分红后的总收益率（假设收到分红后再投资）是6.79倍，不算分红是4.05倍。
Realty Income 从1994年至今，算上分红后的总收益率报（假设收到分红后再投资）是31.81倍，不算分红是6.44倍。
如果以年化收益率来算，Realty Income过去24年的年化收益率是16.9%
，同时期REITs指数基金的年化收益率是10.9%，道琼斯指数是10.2%，S&P500指数收益率是9.6%。
有谁能相信，就是一个这样的REITs，可以提供16.9%的年化回报率？！
而且更夸张的是，这个REITs几乎不受任何宏观经济的影响！
在2009年时，它变现出来了超乎常人想象的稳定性，在2009年金融危机最严重时，它的业绩几乎没有收到任何影响。
在2007年时，这个公司的每股可分配现金（AFFO）是1.89美金，2008年是1.83美金，2009年是1.84美金。
你没有看错，2009年时竟然比2008年还增长了一点点。在这个百年难得一遇的金融危机中，它的业绩只下跌了3.3%。
上图是这个公司过去24年派息记录，即使在2007-2010，金融危机最严重的时刻，它依旧增加了股息！
这就让我相当好奇，
为什么它的业绩可以如此稳定，为什么它可以抗周期？
这就牵扯到这个公司的主要业务以及业务的分散性了。
✦
四、Realty Income主要业务以及业务特征
房地产信托基金最本质的商业模式很简单，就是购买了很多商业地产（比如医院、商场、公寓等），然后把这些地产租出去，租金就是他们的收入。
