瑞穗证券沈建光：应避免主动刺破房地产泡沫

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这种“螺旋式上升”房地产泡沫的特殊模式之所以能在中国得以实现，主要得益于中国过去三十年前所未有的高增长。改革开放以来，中国经济一直享受着改革开放与经济全球化的红利，经济增速整体上保持了高速增长，收入增速多年来保持两位数。2013年以来，收入增速回落至10%以内，但整体上也保持了8%-9%的较高水平，不低于GDP名义增速。这就使得，即便中国房地产泡沫短期出现，高速发展的基本面也能消化泡沫，进而降低房地产危机的风险。

与以往不同的是，由于中国已处于由高速收入增长向中高速增长转变的新常态时期，未来收入很难延续以往两位数的较高增长，甚至可能由于转型，出现短期的结构性失业。虽然2016年下半年开始中国经济出现反弹，但长期来看，中国已经进入“三期叠加”时期，即增长速度换挡、结构调整阵痛、前期刺激政策消化时期。

近两年的一、二线城市房价比以往涨得都凶狠，说明市场未对收入放缓有充分预期，相反，凭借以往房价只涨不跌的经验，仍有人认为中国房地产市场具备独特性、相信政府会为房地产背书就能对抗经济规律。

中国房地产市场的独特之处

试将中国的房地产市场特殊情况与日本当年房地产泡沫时期进行对比，不难发现中国房地产市场的独特之处。

一是中日购房者的购房资金来源与购房者结构不同。对于东京的投资者，似乎很难想象，中国普遍存在父母举全家之力为子女在一、二线城市购房而倾其所有的现象。通过父母支持购房首付、子女还贷的模式在东京投资者看来很难理解。这个背景也解释了为什么北京首次购房者年龄仅为27岁，在东京却达到了41岁。而从近年来购房者构成来看，与泡沫共舞的也并非是投资者想象中的富人。新增房屋购置者大多为首套刚需，如购置婚房。此外，购置二套改善型需求在一线城市也比较普遍，如购置学区房，或为父母购置养老住房。可以发现，这部分人以城市中产为主，并非富豪。

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