是买房，还是租房？租房市场存在哪些问题？该如何完善？

住房市场到底应该是什么样的？市场上买卖双方进行交易，交易的价格由谁定，是决定市场性质的重要一环。纯粹的完全竞争市场，价格只能由市场来定。 在城镇土地国有制的条件下，土地供给的局部垄断特征，决定了即使名义上纯粹的商品住房市场，也不可能是市场完全决定价格。

买方所能接受的房价也是有限的，这取决于购买力。 在经济社会转型期，个人购买力、家庭购买力、家族购买力甚至亲戚朋友圈购买力，都用上了，造成了购买力“虚胖”。 这种状况有其特殊性。一个正常发展的社会，所支撑起来的房地产市场应主要取决于个人（家庭）购买力，而不是家族购买力或其他。

是买房，还是租房？这个问题已经很古老。早在福利分房改革之初，类似的讨论就有过。典型的讨论方式是，租房一年要支付多少租金，买房一次性要承担多少费用，一年还要支付多少物业费，最后转换为每年的租房和买房支出比较。静态来看，即使到了今天，租房支出总体上还是小于买房支出，但是从中长期来看，租房者得不到住房价格快速上涨的好处，而租金在逐年上涨。住房价格上涨一方面让买房者确确实实感受到财富增长，另一方面最终也带动了房租大幅上涨。房租相对于现在的房价来说可能是低的，甚至不足以覆盖总房价的利息支出，但是就业主实际购房支出而言，回报可观。更重要的是，业主财富增长了。 不管是理性买房，还是随波逐流买房，购房后悔者少见。租房者中却有不少后悔者，因为随着房价的上涨，他们的收入未能同步增加。他们中的不少人只能继续租房。

购房还是租房，这本来只是一个市场参与方式的选择问题，但是随着房价的上涨，随着住房租赁市场的种种问题，而让这样的问题成为公众话题。

住房租赁市场是一个亟待发展的市场。住房租赁交易中的种种不规范，让承租者租得不放心，住得不安心。合同上有明确的租赁期限，但出租者可能会以各种各样的理由要求承租者搬出。这里不排除确实有出租者要将住房出售而无法继续履行出租义务的可能，但其中有相当多的出租者只是为了进一步提高租金。他们不愿失去房价上涨后房租上涨获利的机会。 住房出租者缺少约束，承租者除了租金支出之外，还可能遇到押金不能全额拿回的问题。而且，租房者往往不能享受到业主才能享受到的孩子入学等多种公共服务。

住房中介在住房租赁市场中扮演了重要角色。没有中介，住房租赁市场也不可能全面兴起。但是，与此同时，一些中介鱼目混珠，占尽承租方和出租方两边便宜，甚至还有中介卷走租金，让各方承受损失。这样的结果可能让一定数量的本来可以用于出租的住房退出租赁市场，房源进一步萎缩，只是因为业主不愿意惹上麻烦事。这些年来，一些大城市的住房限购政策，也影响了个人能够用于出租的房源。在可用于出租的住房短缺的同时，租房需求却保持旺盛状态。大城市每年新流入的人口和新毕业的大学生的居住需求必须得到满足。现实中，我们几乎看不到因为没有住房而流浪街头的，但这是以他们付出不菲租金为代价的。特别是，他们的收入水平往往不高，房租开支可能会占去工资收入的相当部分，这不利于他们未来的发展。