浙商强Call板块‖地产·杨凡

1、利润筑底、利空出尽代表估值底部，房企估值拐点受价格变化影响早于盈利改善。

关于如何看待Q2利空因素，决定了地产板块估值的下限问题。我们认为，当一方面跟踪到5月销售基本面淡季不淡，而另一方面房企2024年体现出公司利润逐步筑底、利空出尽的时候，这意味着 地产板块的估值或达到了底部，具有反弹的潜力。

根据我们复盘历次周期地产板块股价和房价的表现，可以比较直观的看到， 房企估值的拐点受价格变化影响早于盈利改善，主要是由于房企利润结算受竣工影响有滞后。 资产价格的修复从房企开始取消降价销售策略就已经开始，对房企的报表影响接连体现在计提减值压力的减少、销售利润的改善、结算盈利的改善上。

我们认为有 少部分房企 2025年盈利可能提前迎来改善 ，这类房企的特点在于 1） 前期计提减值充分； 2） 项目聚焦核心30城，资产价格率先回暖； 3） 开发业务收缩较快，非开发业务利润打底，稳住公司盈利基本盘。 典型案例如华润置地和新城控股。

2、边际催化来源于关税的不确定性和提振内需的确定性。

我们认为，地产板块利多因素主要来自于政策，尽管政策的推进节奏有不确定性，但是关税谈判扑朔迷离带来的不确定性， 加剧了政策拉动以地产为代表的内需行业的确定性。

4月12日中国房地产报发布文章《贸易战下推动楼市企稳回升不能“摸鱼”》， 其中标题明确止跌回升 。文中最后一段：“在逆全球化浪潮兴起、单边主义和保护主义抬头的当前世界，弄清楚扩大包括住房消费在内的所有内需，弄清楚过去两年我们干了什么、已经干了什么、还要干什么的任务目标，弄清楚我们从哪里来、要到哪里去的时代方向，我们就能顽强打开包括“好房子”在内的房地产市场发展新天地，就能把我们房地产市场企稳回升的事情做好，只要我们高水平用足、用好住房、金融、财政、税收、土地乃至科技等全方位的一切政策，只要我们发挥我国超大规模住房市场的优势，我们就能形成更高效率的政策和更高质量的市场之间相得益彰的大好局面。”

尽管地产作为周期行业，或升或降，很难横盘，但是“止跌回升”的表述比“止跌回稳”更显积极。 积极的政策表态，我们认为会成为不确定性环境中的明灯，给低估值、低配置的地产板块带来投资机会。