炒房致居民杠杆陡升，房市“灰犀牛”近了？

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黑天鹅不是最可怕的。最近《人民日报》称，防范化解金融风险,既要防“黑天鹅”,也要防“灰犀牛”。

什么是灰犀牛？去年，降低超高企业杠杆率成为紧急重任，通过房地产将杠杆转移至居民成为出路。姜超在最近报告当中称，居民部门房贷大增，居民加杠杆迅猛，近几年居民部门的杠杆率不断上升，2015年为44%，2016年则达到了50.6%。

姜超的统计口径和计算方法是这样的，居民部门的债务包括两部分，一部分是金融机构信贷收支表中居民部门的信贷余额，另外一部分是居民的公积金贷款余额，居民部门的杠杆=（居民部门的信贷余额+公积金贷款余额）/GDP。

有些机构没有统计公积金贷款，所以由于统计口径不同，算出来的居民杠杆率有些差异。7月15日，联讯证券董事总经理、首席宏观研究员李奇霖在报告中称，我国居民部门杠杆率从2005年的16.86%上升到2016年的44.85%，涨了两倍半。

天风证券在最新报告中称，中国家庭杠杆率上升的速度非常惊人。2006-2016年，中国居民部门杠杆率从11%上升至45%，十年间增长3倍。对比2008年之后各国居民部门加杠杆的速度，中国是新兴市场的2.6倍。中国居民部门快速加杠杆的背后，反映了中国房地产价格脱离了居民可支配收入的快速上涨。

无论何种算法，这十年来居民杠杆率都在一路狂奔增加，除了2008年金融危机居民杠杆率降至了15%左右，其余时间都是一路攀升，最终站上了危险的高度。

居民杠杆率的攀升，正是不断买房、炒房的结果。一位华南某银行零售贷款部门负责人称，“个人贷款买房的利率并不高，但是房地产这几年买地、融资成本推高，房价涨幅大，最终个人买房贷款额度增大，导致个人债务增速加快。”

姜超认为，主要是房地产市场的火爆导致住房贷款的大量增加，居民部门通过按揭贷款买房的方式进行杠杆的扩张。2016年居民部门的负债总额为37.6万亿，其中房贷（居民中长期信贷与公积金贷款）余额28万亿，占比接近75%。尽管与其他国家相比，我国居民部门的杠杆率仍然偏低，但近几年房贷的大幅增长使得居民部门的杠杆率呈现快速上升的趋势。

李奇霖分析称，根据美国和日本的经验，发现杠杆率的增量值比存量值更能反映风险程度，短时间之内的杠杆率快速飙升所反映的不仅是杠杆率的绝对值高低，更是经济过热的重要信号，所以，需要警惕居民部门杠杆上升过快带来的房地产泡沫破裂的风险。

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