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融资监管不断趋严，开发商被迫“高周转”。
2016年10月起，包括限制发债资金用途、打击非标、规范前融、“三道红线”等一系列政策先后落地，开发商资金来源逐渐侧重于经营性融资。房企拿地后抢开工，尽早达到预售条件、加快资金回笼的同时忽视后期施工和竣工环节。这也导致2018年以来期房销售比例提高至近90%，新开工面积与竣工面积的差值连续四年走阔。2016年以来，定金及预付款、按揭贷款占资金来源的比重明显上升，分别超过34%和15%。
人口结构和城镇化率拐点已经出现。
2016年以来，我国城镇化推进速度逐渐放缓，20-54岁人口占比见顶回落，同时2018年城市人均住房面积已达到39平方米，达到部分发达国家水平。参考国际经验，房地产市场已经进入降速提质时代，行业销售和投资将趋势性下行。
居民部门负债率上升较快，加杠杆空间有限。
地产市场繁荣的背后是居民按揭贷款增加和部门债务率的快速上升，根据BIS统计，2008年末我国居民部门杠杆率还不到20%，12年间上升到接近60%，年均
增速超过3个百分点。如果用居民债务占可支配收入比重这一指标衡量，2019年已经超过90%，进一步加杠杆的空间较为有限。
政策定调“稳杠杆”，房企高周转模式难以维系。
随着地产融资调控政策持续收紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋，作为长期以来拉动中国经济的“火车头”，房地产业的地位可能逐渐下降。高质量发展的“后地产”时代，如何培育经济增长的新引擎，将成为实现2035远景目标的关键。
短期地产投资增速预计放缓，但韧性延续。
16-18年新开工高峰对应于19-21年的施工-竣工高峰，尽管受疫情影响，去年地产施工和竣工表现不及预期，但趋势并未改变。前端的“拿地-新开工”链条虽然将明显放缓，但此前大量预售的期房和“缺位”的竣工面积意味着项目开发逐渐转入“施工-竣工”高峰，2021年地产投资增速相比2020年预计有所放缓，但韧性延续。
风险提示：调控政策大幅收紧，地产企业再融资压力加大，地产投资增速不及预期
“三条红线”落地标志着地产调控政策重心逐渐从需求端转向供给侧，特别是近期房地产贷款集中度管理制度的出台可能进一步加大房企融资难度。在融资政策持续收紧背景下，地产投资何去何从？
1998年我国建立商品房制度以来，受地产调控政策阶段性收紧或放松的影响，商品房销售面积增速呈现出3年左右的周期性波动，房地产开发投资也存在相近的周期性。不过2017年起，坚持“房住不炒”、完善长效机制背景下，商品销售增速不断下滑的同时地产投资表现屡屡超出市场预期。2017-2019年，地产投资全年累计增速不降反升，2020年在疫情冲击背景下，1-11月累计增速仍高达6.8%，始终保持较强韧性。
