重新定义城市格局

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2、城市圈内房价联动性增强。主要体现在两个方面：第一，房价的同涨同跌。人口和资金两大因素的流动使得城市圈内房地产市场的联动性增强。9月份上海新房成交均价同比上涨32.5%，带动苏州上涨54.9%。环深圳城市圈房价也在同步上涨，9月深圳新房成交均价同比上涨70.2%，东莞上涨55.4%，惠州上涨42.7%。第二，城市圈内部房价呈现明显的梯度递减分布。如环北京城市圈中，天津房价水平为北京40%左右，廊坊整体为30%左右。环上海城市圈中，苏州房价为上海的65%，无锡、南通为30%左右；环深圳城市圈，东莞、广州为深圳房价的30%。

因此，未来看待房地产市场的视角将从过去简单的一、二、三、四线城市的等级角度转换成城市圈视角，不仅要考虑城市的强弱，还要考虑“邻居是谁”。

二、评价城市未来潜力的五个维度

城市作为居民生活与经济发展的综合承载体，对其评价需要考虑多个维度，我们结合房地产的发展特点，主要选取以下几个方面：

人口结构：人口因素主要反映在两方面，一是外来人口数量，外来人口越多意味着当地的工作、收入以及基础设施优势明显，代表人口增量需求。二是年轻人口比重（如小学生及年轻人口占比），年轻人口在总人口占比越高，表明人口的生产和消费能力越强，尤其是对住房的需求越旺盛。

经济活力：经济活力不仅是当期经济发展水平，更体现了未来可持续发展能力，重点强调产业结构合理（如服务业占比）、内在驱动力（消费贡献度）、创新能力（科技发明专利）以及对外开放的水平。

基础设施：基础设施水平代表了城市公共资源和公共服务的完备程度。交通是连接城市的重要纽带，影响着人流和物流两项生产要素的流动。医疗、教育影响着居民的生活质量水平。如北京集中了9所985高校和80所三甲医院，占比全国分别达到23%和5%。

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