踩盘市二宫君曜府：地段虽好，但有一些不足

主要观点总结

本文主要介绍了一个海珠区低调的新房楼盘——君曜府。该楼盘具有稀缺性和地段优势，但产品设计和价格等方面存在不足。

关键观点总结

关键观点1: 楼盘概述

君曜府是一个名不经传的楼盘，位于海珠区市二宫板块，周边配套成熟，包括商业、教育和交通设施。项目距离珠江边不远，能望到江景。

关键观点2: 外在配套优势

君曜府所在位置是海珠区发展早的板块之一，周边商业和二手小区众多，生活气息浓厚。所在社区对口的学校是省一级的海珠实验小学富基校区，交通便利，距离市二宫地铁站步行2分钟可达。

关键观点3: 产品设计和内在配套不足

君曜府的产品设计存在缺陷，户型选择丰富但实用性低，使用率与当前新房市场相比相差甚远。项目只建了1栋单体楼，容积率高，居住舒适度不佳。此外，项目一层7户，部分户型存在采光和通风问题。

关键观点4: 价格与市场竞争

君曜府的吹风价较高，与周边新房和二手房相比优势不明显。市场关注不高，因为除了外在配套之外，产品设计和价格等方面的竞争力不足。

正文

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虽然项目的外在配套不错，但是项目的内在质素就差了一点了。首先，项目拿地的时间比较早，地块是在2013年由广州和联拿下的，粗略算了一下，拿地至今已经有12个年头了，所以产品方面，是新规之前的，使用率跟目前市面上动辄就120%、130%的新房相差甚远。

其次，项目只建了1栋总高25层的单体楼，3梯7户的设计，容积率更是高达8.1，居住舒适度肯定不会好，而且还是旧式设计的单体楼，社区可以发挥的空间几乎等于0，也就是说你想在小区里面跑步、遛娃或者游泳健身等，不好意思，统统都无法实现。

另外，项目的户型也是有不少缺陷的，项目推出82-123m²三至四房一共六种户型，看起来好像选择丰富，实际这些户型的布局实用性都很低，槽点也不少。

比如83平的三房，整个户型看起来犹如一把手枪，风水上的问题就不说了，布局也是奇奇怪怪的，卫生间的门对着主卧的门，三个房间并排在客厅的一侧，没有隐私可言。而且生活阳台还安排在主卧。主阳台虽然是厅出的，但不是和客厅齐宽的，整个房子看起来也没啥采光面 ，光线跟通风条件不太行。

关键是，项目低于100平的户型清一色只有一个卫生间，在70来平就能做到三房两卫的当下新房市场来说，产品没有一点点的竞争力。哪怕是106平的三房两卫，两个次卧也是小得可怜，主卧还不方正，另外几个户型也不乏一些有暗卫、电视墙不对齐等各种小毛病。

还有，项目一层7户，有3户是西北向，下午有点太阳，冬天的时候西北风一吹，还冷得瑟瑟发抖，剩下3户是东南向，不过距离富基广场不远，部分单位视野会窄一点。

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