正文
他说：“美国房价仍在下跌，我很担心它会跌到什么时候。家庭负债率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更换工作而转移到其他城市。与此同时，美国负债率已经上升到前所未有的高水平，这样人们担心，政府是否还有能力推出新的刺激政策。中国房地产现在泡沫严重，如果和美国一样泡沫破裂的话，这将会对中国经济产生打击。”(李媛)
我想就上述观点，做些批驳。
第一，“我们在加州用电脑分析房价和收入比，看到的数字是8倍和10倍，我们就觉得太高了。”
老杨在上海也用电脑分析房价和收入比，看到了很多国家和地区的数字（我书中有举例，仅摘三个地区如下）。
比如美国：1970年以后，美国房价收入比（平均数）呈震荡式上升态势。最低点是1970年的3，最高点是2005年的6.4。40年多年来的均衡值，大概为4.5。2002至2006年，是美国房价大涨、泡沫生成的时间，房价收入比也快速增长。基本可以认为，房价收入比超过5.5，肯定已出现房价泡沫。2007年开始，随着美国房价持续下跌，房价收入比也快速减小，估计2012年已降至均衡值4.5上下，基本合理了。
比如台湾：1987年之前，台湾房价收入比一直维持在4左右，非常合理。之后，房价快速上涨，房价收入比亦激增，在房价高峰期的1989、1990年，台湾房价收入比为10左右。其后房价泡沫破灭，房价收入比回落，多年来一直在6上下徘徊，这就是台湾的合理区间。
比如中国内地：2004年之前，全国房价收入比保持只要不超过7，尤其位于6-7之间，从历史演变角度来看，是比较合理的水平。2004年开始，房价涨幅超过收入增幅，除了2008年，房价收入比一直保持在7倍以上，尤其是2007和2009年，房价涨幅远超收入增幅，房价收入比分别达到8和8.1，创造历史最高值。
1998年，世界银行对全球96个国家（地区）的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家，房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元-3999美元（中等收入户）的国家，房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家，房价收入比平均数为5.6。各国房价收入比的数值是高度离散的，这96个国家最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。由此可见总体上越是富国，房价收入比越低，越是穷国，百姓购房越吃力。
房价收入比是一个在国际上常用的指标，但其合理范围却无严格界定。上述数据，也只是大致反映各国之间，不同收入水平家庭之间区别。数值的高度离散，说明部分国家之间情况差别很大，应特殊情况特殊分析，不宜盲目进行国家之间的比较。另外，由于各国在房价收入比的数据选取和数据质量上存在差异，彼此之间的可比性并不强。在欧美国家，房价收入比既有一手住宅的，也有二手住宅的（成交量远大于一手房），部分国家采用的是按套计价，且是中位数房价，家庭收入也是中位数。而我国目前只有一手住宅的全国统计数据，房价是按平方米计算的，房价和家庭收入都是按平均数计算的；而且居民家庭收入统计无法涵盖各种隐性收入，普遍存在低估现象。因此，不宜拿我国的房价收入比，直接与欧美国家对比。
房价收入比跨国比较不太靠谱。但就一国之内，进行比较还是可以的。如果统计口径一致，比较一国或一地区房价收入比的连续多年的变化，就具有很高的研究价值。就我国内地而言，全国房价收入比保持只要不超过7，就不算高估，就没有泡沫。2012年为7.3，今年估计会略升些，比如7.5，比合理区间略高一点，但尚不能定性为大泡沫、严重泡沫。
如果再参考其他诸多指标，我对全国楼市的判断是：全国基本无泡沫，或者说无明显泡沫。但个别区域存在泡沫。既然无全局性泡沫，也就谈不上泡沫破灭。而个别地区泡沫破灭，如鄂尔多斯和温州，并不影响大局。
第二，“早前听说过上海的房价，基本上是一个普通人一年收入的一百倍，也就是说，他要工作一百年才能用他的全部收入买一套房子。既然这样，他为什么还要买这个房子？答案是他预期房价还会上升。”这个现象存在，但对于上海的主流人群来说，这只并非主流现象。
统计局数字：2012年底，上海常住人口2380万，其中外来人口960万。上海当地人，平均工资收入并不高，但要知道：上海多数本地人享受过福利分房，历史上低价买断房改房，现在这些房改房的市场价格很高。而且很多当地人，一旦涉及拆迁，立即有了几套房。我知道的有些上海人，根本不工作，平时打打牌（上海街边、弄堂里的小棋牌室特多），动不动出国旅游，收收房租，偶尔换换房。
即便是只有一套小房子，那么卖后，再加点钱，或贷点款，就能换成大房子。对于本地人而言，根本不能用工资收入去对比房价。对于960万外来人，其中少数人是白领、金领，或者外地父母能提供资助，购房也不是大问题。其中多数外来民工、才毕业的学生、父母不能提供资助的外人来口，确实暂时没有能力在上海购房。但这也不奇怪呀，我想美国纽约也有很多买不起房的人。
下图是上海的房价收入比，口径与上图全国的一样。由于包含了安置房、经适房，所以看起来数值偏低了（如果剔除保障房因素，则2012年为19.1）。但仍不妨碍进行同一口径的纵向比较：2012为11.7，相比房价大涨的2004年之前，确实偏高，但大家如果承认2005-2006年房价水平是合理的（10多点），那么11.7也并不离谱。另外，由于众所周知的原因（但席勒不知道），近年来大都市人越来越多的收入没有在统计局数据中反映出来。还有，前几年很多地富人到上海投资购房，他们的收入也没在上海工资水平中反映出来。
第三，2011年，在世界经济论坛2011年年会(达沃斯论坛)上，席勒接受采访时说：“美国房价仍在下跌，我很担心它会跌到什么时候。家庭负债率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更换工作而转移到其他城市。与此同时，美国负债率已经上升到前所未有的高水平，这样人们担心，政府是否还有能力推出新的刺激政策。”
作为长期跟踪研究美国楼市与房价，且在在美国可以说是首屈一指的房地产预测权威，席勒却根本没有预测到：2012年一季节开始，美国楼市开始复苏，房价止跌反弹，步入上行通道，其后标普-凯斯席勒房价指数同比增幅，不断扩大！比如今年7月标普-凯斯席勒（S&P/CS）20座大城市房价指数同比上涨12.4%！而同样为指数的中国70个大中城市房价指数，今年8月同比增幅近8%，已经被民众认为是房价大涨了。
