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我们重点看看最为常见的开发商与村股份公司（村集体）合作项目的处置问题。2024年4月27日，深圳市政府发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（深府办规〔2024〕1号，以下简称《实施意见》），明确了拆除新建类城中村改造项目将由政府负责主导，由此导致未立项项目推进路径被彻底阻断。随着开发商和村股份公司合作协议的到期，开发商将面临解约及退出项目的尴尬情况。其中，开发商的退出可能面临四大核心问题，具体分析如下：
（一）合作保证金的退还问题
一般情况下，前期签订的合作协议中会约定合同到期时间，开发商未能完成节点推进计划，村股份公司有权没收保证金。存在其他客观原因导致项目推进不下去的，如《实施意见》的出台导致项目没办法立项的，村里考虑到客观原因可能会扣除部分费用退还给开发商，但绝大多数情况下村里都无法贸然退还，因为涉及到集体资产处置问题需要经过街道办和集资办的同意。若双方协商未达成一致，且村里也没什么钱，这种情况下村股份公司可能直接发解约函扣下保证金，开发商想要追回损失就只能和村股份公司对簿公堂。
值得注意的是，不同情况下法院关于此类诉讼的态度有明显区别，一是村股份公司存在违约的情况下，一般会判决退还保证金，但对于是否加重村股份公司违约责任则存在争议；二是开发商存在违约的情况下，一般不支持开发商诉讼请求，不过通常这种情况开发商不会选择提起诉讼，而是等村里提或者等行情好项目重新启动，这样的话作为前期服务商还有收回投入的可能；三是双方均不存在违约情况，法院也倾向于不支持开发商的诉讼请求，但由于此类情况太多，且很多村股份公司收到钱后已经分给村民，账上没有多少钱，若判决支持开发商诉讼请求，有可能导致出现群体性事件，因此法院对此相对比较谨慎。
（二）前期投入费用的认定问题
合作协议中一般都会约定项目前期费用由开发商先行承担。在项目确认实施主体时，若开发商成为正式合作方，前期费用则由开发商承担。若开发商未能成为正式合作方，则由正式合作方将前期费用支付给开发商。开发商若提前退出项目，将面临前期费用无人承担的窘境。在此种情况下，开发商要和村股份公司谈判，对前期投入做认定，等其他合作方介入时，再将前期费用支付给原开发商。
该问题村股份公司态度则是，一般情况下倾向于不认可，认为是正常商业风险损失。双方协商顺利可能会对有票（发票或拆迁补偿费用收据等）的费用或者可以继续使用的文件（规划、评估、测绘等）费用进行认定，该认定一般也需要到集资办备案。但若村股份公司和开发商未能协商一致而发生争议，将有可能导致旷日持久的诉讼。
（三）非农指标的问题
很多项目为满足合法用地面积比例，会将一定比例的非农指标或征返地指标调入项目范围内。非农指标、征返地指标价格昂贵，若退出项目，花费大量金钱和精力调取的指标将无法再使用，会造成极大损失。此种情况下，要想村里面退钱基本难度很大，开发商只能尽量找寻其他买家将指标调到其他项目，或者和村股份公司协商将指标落地到其他空白土地上共同进行开发。
（四）项目范围内物业提前拆除的问题
1、开发商主动提前拆除
房地产市场行情较好时期，部分开发商为了把控项目，会提前签署拆赔协议并拆除项目物业。房地产市场下行，开发商资金紧张，后面无法继续推进项目。在此种情况下，需要根据项目情况，引入战略投资人或者引入政府进行纾困，才能继续推进项目（例如白石岗项目和向南项目）。但项目即使纾困成功，开发商的收益也所剩无几。
2、因公共利益需要，政府要求开发商提前拆除
比如龙岗、宝安、大鹏、坪山等，都存在因河道整治、地铁建设、道路建设等公共利益需要，政府要求开发商提前拆除项目范围内部分物业，由开发商和被拆迁人签订拆赔协议。若开发商无法按时支付过渡期安置费或者退出项目，被拆迁人将面临钱房两失的局面。关于此种情况，开发商和村股份公司可申请政府对被拆迁人转为政府征收。若政府同意转为征收，则开发商和被拆迁人签署解约协议，并可明确被拆迁人将前期收到的货币补偿部分退还给开发商（各区是否能转征收存在不同情况）。
（五）其他挽回前期投入损失的方式
1.在《实施意见》发布后，城中村拆除重建类城市更新项目由政府主导开发。政府需要选择前期服务商完成意愿征集、测绘、评估、规划、法律服务等相关前期工作。开发商可利用其对已投城中村改造项目较为熟悉的优势，成为项目前期服务商，并收取一定的服务费用。
2.推进项目往土地整备利益统筹方向发展。各区政府推进土地整备利益统筹的力度较大，尤其是工业厂房比较多的村股份公司，开发商配合政府开展土地整备利益统筹，成为留用地合作方也是方向之一，但土地整备利益统筹需要撬动的资金量较大，对开发商要求也比较高，这个需综合考虑。
