正文
收购老旧物业后进行改造和持有运营的模式（私募基金），或者拿地建设后持有（房地产开发商），属于重资产模式，这类物业一般在核心地段，确保了资产本身的升值空间。高和资本即属于重资产模式的典型代表。
作为中国首支、也是最大的商业地产基金，高和资本专注于投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产，在北京、上海核心区域投资总额超过240亿元。
租赁核心地段或非核心地段的老旧物业后进行改造和运营的模式，属于轻资产模式，或曰“二房东模式”。上文提到的长租写字楼、长租公寓和联合办公等业态都属于轻资产模式。
此外，随着商业地产“以售养租”的重资产发展模式难以为继，以万达、红星、大悦城为首的国内商业地产企业凭借自身多年的项目操盘经验和人才储备，也开始采用轻资产模式（包括品牌和管理输出、基金化运作等）大举扩张，旨在以最少的资本投入，充分利用杠杆原理，整合外界资源，实现利润最大化。
以大悦城为例，在2016年12月底开业的天津和平大悦城这个项目中，大悦城与第二大股东新加坡政府投资公司GIC合作，大悦城不持有天津和平大悦城具体股份，但从前期定位规划阶段开始入手，到建筑设计、招商、开业运营，全程参与项目开发的各个环节，并通过输出管理来获取管理费与未来的优先购买权。这一模式有望被大悦城快速复制到全国各地其它项目上，从而加快规模扩张步伐。
轻资产模式可能前期投入比较小，风险相对较小，但整体的收益也较小。重资产模式可能总投入比较大，资金沉淀时间比较长，对风险的把控、资金的运营能力都提出更高的要求，但整体的收益空间也更大。
两种模式各有利弊，而由于在城市更新的项目中不同业态、不同地理位置的项目对接的资源更加细分，资源分布更加广泛，因此城市更新项目更适合于轻资产和重资产结合的模式。
例如私募基金或开发商收购改造或建完大楼之后需要招商运营，而如果在改造或建设前就跟联合办公等轻资产运营商建立合作关系，相当于锁定了一个长期租户，还可以联合运营，甚至可以是双方一开始联合去看项目，重资产方提高了运营效率，轻资产方高效获取了房源，能够最大程度实现双赢。
同时，对于大悦城这样的地产商而言，在发展轻资产模式的同时也并不会放弃核心城市核心区域的重资产开发和持有，依然会是轻重结合的路线。
以下通过改造后的物业类型进行分类：
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商业项目改造
对传统商业零售地产来说，由于电商的强烈冲击下，目前正在历经寒潮，这也加速了商业零售地产的转型和改造。消费者对高品质、体验性极强的商品消费需求正在快速增加，建立以消费者为核心的“体验式服务”模式，这就需要构建一个满足消费者购物体验及社交欲求的场所。因此，商场的改造和运营管理，成为盘活存量资产的关键。
1、凯德望京 ·
办公楼改购物中心
（1）原状
收购望京项目时，出地三层，凯德调整的方面是，将原本打算做办公的塔楼调整为购物中心。
（2）改造方案
运营10年之后，望京项目在今年进行了外立面的翻新和停车场的升级改造，同时，凯德商用每年都会预留资金对地面、墙面和灯光进行优化。然而，比提升硬件更关键的是软件的升级，它考验的是运管团队的敏锐度和节奏感。
此前，望京项目的6-7层是大餐饮，8-9层是KTV，10-11层是健身房。6-11层只有三个品牌。当凯德发现餐饮与市场消费习惯脱节，KTV的经营也较弱时，便与经营者沟通提前结束租约，腾出4层面积增加了四五个品牌。
运营年限长，租金逐渐升高，租户对消费频效也会有更高要求，凯德会考虑业态和品牌的丰富度，尽量控制店铺不要太大，扩大顾客的选择面；同时保证商场的活力，使得顾客在购物时，视觉上、触觉上有互动。
10年时间看似很长，但按商业地产3年一个周期来看，不过短短三个周期，在头一个周期，主要是确定商场的定位和运作，第二三个周期，则可以更好地对这个商场进行把控。
新加坡凯德商用一直以商业轻资产运作见长，输出品牌和管理。凯德商用目前的项目，很多都由收购得来，不可避免地要涉及存量商业项目的改造。
2、上海新天地 ·
老建筑变地标性商业区
原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。坐落于上海卢湾区，处于”市中心的中心”，上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点。北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至黄陂南路。是一个成熟的商业地段。毗邻”中共一大会址”，与很多“一大会址”有关的建筑物需要保护，同时，“一大”周围不能建高层建筑物。
（2）改造商：
瑞安集团
（3）改造方案
以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧区为基础，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。
（4）改造成果
最终新天地成为了以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成的集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。并且以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。成为上海市地标性商业区。
3、佛山岭南天地 ·
华南“新天地”，历史文化建筑群改建综合商业区，变新旅游地标
位处佛山市中心禅城区的核心位置─祖庙片区，毗邻全国有名的国家级文保单位东华里，坐拥全城景仰的崇高地位，号称中国极少数典藏深厚历史底蕴的传统富人区。
（2）改造商：
瑞安集团
（3）原状
项目位于佛山祖庙东华里片区，总建面达150万平方米
（4）改造成果
目前是佛山最大型的改造项目，涉及零售物业、住宅、办公楼、公寓和酒店等多种物业类型。至2016年，经过9年的开发，东华里片区焕然一新，成为华南极具知名度的商业及文化旅游地标。目前，该项目仍在持续的开发中，预计2020年完成。
（5）改造时间：
2008年2月28日
（6）改造方案
没有照搬上海新天地及该公司在内地其他项目的设计模式和理念，而是运用现代化的手法改造祖庙东华里片区内具有典型岭南民居建筑风格的优秀历史建筑。祖庙东华里整个古建筑群以“修旧如旧”的方式进行修葺、利用。
4、上海金桥佳邻坊 ·
陈旧业态驱使产业升级
