这个小区牛！物业费十年没涨，还赚了五六百万……

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这不，自管3年来，物业费没上调一分钱，至今还保持着10年前的水平——楼梯楼0.7元/月/平方米、电梯楼1元/月/平方米；停车月保费甚至从过去的1000元下降到500元至600元。

那么问题来了：1 0年来物价、人工涨了又涨，这么低的收费如何维持小区日常运转？

52岁的冼敏强是土生土长的“老广”，2013年6月祈乐苑第一届业委会成立时，他就是委员；前年换届，他成了业委会主任，一直干到今天。他给眼哥算了一笔账：小区每年总收入约为400万元，包括物业管理费、车位费和车辆管理费、其他收益三个部分。支出部分中，最大头的是50多名物业管理人员的工资薪酬和保险福利，每月大约20余万元。此外包括园区工程建设、购买工程物料、清洁用品、设备维修费用及相关办公费用等。

“3年自管，小区共收入约1200万元。除去支付物业管理人员工资等费用外，还结余约五六百万元。” 冼敏强称，一是物业费实际收入增长了，二是去除了物业公司在中间的利润。“过去总有人赖交物管费，现在，整个小区1400户没有一户迟交、赖交物业费，缴费率100%，没人再当‘老赖’。过去很多共有产权的广告、租赁收益，不明不白进了物业公司腰包，现在都‘颗粒归公’了。”

祈乐苑逐渐形成了三层架构：最高层是业委会，由10位委员组成，全部为兼职，不拿一分钱工资；再往下，有一个物业中心，直属业委会，设保安部、工程部、清洁部、行政部等部门；最基层是保洁员、保安等一线物管人员。为了保障业主知悉权，业委会还对每月开支收入予以公告，详细到开会时购买水果的费用。

自管有烦恼，学费没少交

居民在小区花园玩耍

当然，业主自管也不是那么好玩，酸甜苦辣咸一样不少。

炒掉旧物业公司后，祈乐苑聘请过另外一家物业公司，搞了一年的“半自管”：即所有收支全部由业委会统筹管理，然后采用酬金制的方式，按照岗位支付新物业公司人员工资，并将总收益的10%作为物业公司的利润。

但是，新物管干得也不咋地。业委会甚至发现，物业公司“吃空饷”。明明只有18个保安，拿工资的竟然有25个人。忍无可忍，2015年2月，祈乐苑业主投票再次炒掉物业公司，自行组建直接隶属于业委会的物业中心，开始实施全面自管。

“专业的物业公司都管不好，靠你们几个门外汉，行吗？”个别业主质疑。刚刚走马上任的冼敏强心里也打鼓：过去不满意可以骂物业公司，如今要再管不好，挨骂的可就是我啦！

幸好冼敏强在企业做过管理，很快就稳住了局面：用省下来的物管利润适当提高保洁员、保安的工资，稳定了人员队伍，提高了劳动积极性。小区状况为之一变，业主信任度明显回升。

不过，错也没少犯，学费也没少交。

比如对于车辆停放，业委会拟了一个车辆管理规定，经过业主大会投票通过了，但由于缺乏经验没有考虑到访客停车问题，对所有外来车辆一律实行8元/小时、上不封顶的收费政策。

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