美国住房援助体系的历史、现状及启示

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图1 1980-2023年美国公共租赁住房数量

数据来源：美国国会研究处，美国住房与城市发展部（HUD）

注：2009-2010年间统计方法经过调整，前后数据并不完全可比

1.2 美国住房援助体系的现状

截至2023年，纳入美国住房援助体系的住宅数量约为513万单位，占美国住宅存量总规模的3.6%，低于2022年OECD国家的平均水平 （7.1%，见图2） 。约905万居民获得住房援助，占美国总人口的2.7% ² 。目前，在住房援助的三种主要形式中，公共住房占比仅有17.3%，项目制租房援助占29.1%，住宅券补贴占比最大，达53.7% （ 图3 ） 。

图2 2022年OECD成员国社会租赁住房占各国住宅总量比例

数据来源：经济合作与发展组织（OECD）

图3. 2023年美国住房援助体系不同援助方式占比

数据来源：美国住房与城市发展部（HUD）

经过多次改名和职能重组，目前美国住房管理局已被 住房与城市发展部 （Department of Housing and Urban Development，HUD） 取代。HUD负责在联邦层面提供拨款，并管理和评估州和地方层面超3,000家公共住房机构。针对不同援助方式，HUD设计了不同的评估系统以评估州和地方层面公共住房机构的运营及财务等情况。

表1列举了 公共住房评估系统 （PHAS） 的各类子系统和主要评估指标。地方公共住房机构需要就自己管理的各个项目定期向HUD报送数据并获得评分。评分较低的机构需要提高申报频率、制定改进计划、接受HUD的更强监督甚至被接管；评分较高的机构则可降低申报频率，且更容易获得联邦拨款。

表1.  美国公共住房评估系统（PHAS）主要指标

数据来源：美国住房与城市发展部（HUD）

表1显示，在对地方公共住房机构进行监督和评审时，HUD不只是关注公共住房的供应量，更关注其运营的效率与质量。例如，通过监督入住率、租金收缴率、房屋安全与卫生、以及公共住房机构的财务健康状况等指标，HUD可从多个维度评估其拨款是否得到有效利用，以确保住房援助项目给当地居民带来了实实在在的福利，避免出现由于房屋位置偏远或质量低劣导致入住率偏低甚至大量闲置的现象，形成完善的激励与约束机制，防止地方机构出现“重供应、轻管理”、“重数量、轻质量”的倾向。

地方公共住房机构则负责对各自区域内申请住房援助的家庭进行资格审查，并设定租金标准。只有收入低于一定标准 （通常为所在地区年收入中位数的80%） 的家庭才有资格申请。获得补助的低收入家庭大多为老年人、残疾人及有孩家庭，其所付租金被设定为不超过其年收入的30%。

不过，由于拨款不足、房源有限，美国政府所提供的公共住房援助无法满足低收入家庭的住房需求。2023年，合资格的申请家庭平均需要等待25个月才能搬入补贴住房或获得“住房券”补贴。获援助家庭的年平均收入仅有17,201美元；其中，94%为 超低收入家庭 （年收入低于该地区收入中位数的50%） ，77%为 极低收入家庭 （年收入低于该地区收入中位数的30%） ³ 。绝大部分低收入家庭无缘享受政府的住房援助。

二、对购房者的融资支持体系

在公共住房体系之外，美国政府还针对私人房屋市场设立了官方或半官方机构，通过提供住房抵押贷款保险、支持住房抵押贷款证券化等方式，帮助购房者改善融资条件、降低融资成本，间接地支持民众通过私人房屋市场实现“居者有其屋”的梦想。

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