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销售表现相对平淡，土地市场热度较高 ——2025年4月统计局房地产数据点评

统计局公布 2025 年 4 月房地产市场运行情况， 4 月单月房地产销售面积、投资额、新开工面积、竣工面积分别为 6369 万平方米、 7826 亿元、 4840 万平方米、 2588 万平方米，同比增速分别为 -2.9% 、 -11.5% 、 -22.3% 、 -28.2% ， 3 月增速分别为 -0.9% 、 -10.0% 、 -18.1% 、 -11.5% 。

销售表现相对平淡，仍需进一步巩固。 4 月单月全国商品房销售面积同比下降 2.9% ，降幅较 3 月扩大 2.0 个百分点，从高能级城市表现来看， 4 月 40 城新房成交面积同比下降 5% 。 5 月截至 16 日， 40 城新房成交面积同比增长 1% ， 4 月以来销售波动相对较大，市场企稳势头需要进一步巩固。

投资增速保持低位，拿地热情相对高涨，新开工和竣工降幅略有扩大。 4 月单月房地产开发投资额同比下降 11.5% ，降幅较 3 月扩大 1.5 个百分点。市场止跌回稳成效持续显现的背景下，房企保持在核心城市的较高拿地热情并扩散至二线城市， 4 月一线、二线城市的宅地出让溢价率达 14% 、 18% ，出让金额增幅分别为 -54.8% 、 +10.6% ； 4 月新开工面积同比下降 22.3% ，降幅较 3 月扩大 4.2 个百分点； 4 月竣工面积同比下降 28.2% ，降幅较 3 月扩大 16.7 个百分点。

4 月以来地产销售表现相对平淡，在外部冲击下扩大内需将成为长期战略，地产支持性政策力度有望提升，看好板块配置价值。

风险提示： 房地产销售、结转及房企信用修复可能不及预期。

中美经贸高层会谈达成实质性成果，美联储计划于2025年夏末完成新一轮战略修订（2025年5月12日-5月18日）

1 、中美经贸高层会谈达成实质性成果，超出市场普遍预期

简评：这一成果标志着中美贸易战阶段性降温，展现出双方缓解对抗、寻求稳定合作框架的意愿。从影响看，短期内关税负担下降有望缓解中美间产业链和物流成本压力，提振企业预期及全球市场风险偏好。人民币汇率和出口企业情绪或将得到支撑。中长期来看，技术壁垒与供应链问题仍构成核心摩擦点，贸易结构性问题尚难根本化解。此次日内瓦声明有望成为中美经贸从“零和对抗”转向“竞合博弈”的关键转折点，但未来 90 天暂停期是否能推动更广泛的共识，仍取决于后续协商进展。

2 、 2025 年 5 月 13 日，中国－拉美和加勒比国家共同体论坛第四届部长级会议于北京举办

简评：中国－拉美和加勒比国家共同体论坛第四届部长级会议的成功举行，标志着中拉合作迈入新阶段。会议通过《北京宣言》和《共同行动计划 (2025-2027) 》，启动团结、发展、文明等五大工程，彰显双方共谋发展振兴的决心。巴西总统访华与中拉论坛共同显示出中国对深化“南南合作”的长期承诺，体现中国加强团结合作、共同应对变局乱局的决心，推动中拉命运共同体建设不断取得新发展。

3 、美联储于本周宣布启动货币政策框架的全面审查，计划于 2025 年夏末完成新一轮战略修订

简评：美联储宣布启动货币政策框架全面审查，标志着其政策工具包将迎来十年来最深刻变革。此次调整直面三大结构性矛盾：一是 2020 年推出的平均通胀目标制（ AIT ）已难以适应“高利率 + 高波动”的现实情况；二是“双重使命”出现失衡征兆；三是全球供应链重构与地缘冲突加剧，导致供应冲击频率较 2010 年代显著提升。审查重点呈现三重转向：首先可能放弃 AIT 机制，其次将重构就业评估标准，弱化“就业缺口”表述以避免过度刺激；最关键的是建立动态预期管理工具，通过公众咨询等创新方式提升政策透明度。此次框架修订本质是美联储对“三重悖论”的突围：既要维持 2% 通胀目标的市场信任，又需应对供应链冲击下的价格波动；既需防范滞胀风险，又要避免政策过度收紧扼杀就业。

风险提示： （ 1 ）既有政策落地效果及后续增量政策出台进展不及预期，地方政府对于中央政策的理解不透彻、落实不到位。（ 2 ）经济增速放缓，宏观经济基本面下行，经济运行不确定性加剧。（ 3 ）近期房地产市场较为波动，市场情绪存在进一步转劣可能，国际资本市场风险传染也有可能诱发国内资本市场动荡。（ 4 ）土地出让收入大幅下降导致地方政府债务规模急剧扩大，地方政府债务违约风险上升。（ 5 ）地缘政治对抗升级风险，俄乌冲突不断，国际局势仍处于紧张状态。

短信用策略收益突出

资金端延续宽松趋势，信用利差压缩态势明显，短端压缩显著，中长端行情还未实现。

从配置机构来看，本周广义基金对 3Y 以内信用买盘力量显著加大， 3-5Y 买量有所回升，但仍不如去年水平， 3-5Y 信用债利差行情还续酝酿、催化。本周利率震荡为主，农商行、险资分别加大 7-10Y 利率债、 10Y 以上利率债的买盘，配置盘对长债的诉求还是非常旺盛。

往后看，我们仍推荐弱资质中短久期的积极介入，不过也同时需要关注点位问题，从利差数据来看，部分区域城投 1Y 利差已经低于去年 7 月的最低水平，这种情况在区县平台中更为突出。往后看，我们认为短时间内没有进一步降息的情况下， 或许需要考虑 1Y 以内债券的止盈问题，行情会顺势切换至中短期限 1-3Y 、 3-5Y 。

风险提示： 股票市场的扰动；信用债违约风险；国内经济风险；数据整理的时效性。

国资委深化改革，强化科创主体——2025年5月第3周央企研究周报

核心观点： 本周央企指数持续上涨并跑赢大盘指数（较上证

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