20240831交流会：城市更新（暨地产）的复苏时点；现状推进难点及应对策略；并购融资方案与财税筹划

一、城市更新的复苏时点

（一）大湾区城市更新项目由民企主导的 “市场化”转向地方国企主导的背景分析

1. 政府无土地收益的问题（被拆迁方及前期公司过度获利）

2. 拆迁暴富引起的相关社会问题（是否有违共同富裕原则）

3. 大湾区原先的民营主导与中央定调的国企主导的冲突问题

（二）城市更新的市场及政策巨变原因（以深圳为例）

1. “工业上楼”为何被暂停（HM、Q）

2. 城市更新项目纾困的赋能（调规等）为何停掉（YG）

3. 政府层面对地产的救市心态以及问责情况（AJ、TF）

4. 对问题政府领导的审计还牵涉了哪些事情（Q）

5. GZW及国企对城市更新、城中村改造的真实态度以及对WK、JD的救助态度

（三）政府、国企、城投目前推进城市更新的主要障碍（以广州为例）

1. 拆迁和算账问题（项目自平衡要求与拆迁补偿标准的冲突问题）

2. 融资问题（KXC融资压力转移的案例）

（四）国家发改委对房企和金融机构的新一轮摸底与针对性解决方案

1. 解决城市更新项目算不过账的问题

2. 聚焦城市更新中的迫切、重点领域

3. 正视城市更新工作推进和项目实施过程中面临的主要问题和困难，并针对性地提供解决思路

4. 全力引入社会资本参与城市更新

（ 五 ） 城市更新再一次复苏的时间预期

1. 7月31日国务院发布《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（17号文）对城市更新复苏节奏的影响

2. 全国各地政府对“大放水”的预期

（六）土地财政转向股权财政的难度以及对城市更新的影响

1. 创投行业的“回购潮”爆发（以深创投的回购诉讼及深投控被巡视为例）

2. 政府引导基金、天使母资金成为耐心资本的客观难度（集中要求子基金管理人提交退出计划）

3. 国资委及国企对“耐心资本”对外投资的KPI要求以及尽职免责的相关界限

4. 土地财政对应的经济增长动能（新质生产力）替换时间预期

5. 国际地缘政治冲突与中美贸易战对中国新质生产力发展的潜在影响

（七）房地产的复苏时点

1. 楼市销售及房企融资现状

2. 房地产的救市责任问题举例（国有资产流失）

3. 国央企抄底：存量不良资产处置项目的机会

4. 楼市的复苏时点预期（新质生产力对居民端就业、收入预期的改善作用时点）

二、全国范围内城市更新 /城中村改造项目的核心推进难点分析

（一）拆迁安置补偿标准的制定与项目的算账问题