新租房时代（上）：赔本赚吆喝，资本抢滩五万亿租房市场 | 棱镜·腾讯财经出品

也许是以前在美国华尔街混过的缘故，王戈宏浑身透着一股精明劲儿。

正是这股精明劲，让他对长租公寓这个行业的账算得特别清：“如果是二房东模式，也就是公司自己长租下物业再零散租给客户的模式，加上拿房成本、营运成本、各种税费，再加上摊销、折旧，一个长租公寓需要5到7年才能实现现金流平衡。这还是出租率高的核心地段公寓，如果是空置率高的公寓，成本回收期更长。”

王戈宏是新派公寓创始人和CEO，也是国内较早进入这个行业的人。

对于这个行业，他没有护犊子，也没有王婆卖瓜，而是直指这个行业的真相：“很多人说长租公寓这个行业利润微薄，只有2-3%的利润率，完全是胡扯。这个行业根本就没有利润，大部分是亏损的。”

近期，中央和地方政府接连出台鼓励租房的文件，租赁行业似乎要凭这股好风，直上青天。

不过，包括王戈宏在内的行业人士深知，长租公寓这只“猪”，早在行业东风来临之前，就已经跑了很久。由于行业本身有着不可承受之重，即便风口来了，“猪”想飞起来也并非易事。

众大佬涌入，行业洗牌开始

按照华菁证券的估算，十年之后，租赁市场规模将达5万亿元。

除却个人房东之后，打算分享这个大蛋糕的机构运营商，目前有如下几个派系：以华住城家、铂涛窝趣为代表的酒店系，以万科铂寓、招商蛇口壹栈为代表的开发商系，以我爱我家相寓、链家自如为代表的中介，以及以魔方公寓、新派公寓为代表的创业公司。

按照面对的客户群，长租公寓可分为如下几档：月租金500-1000元的蓝领公寓、1000-2000元的小白领公寓、2000-4000元的白领公寓、4000-8000元的高级白领公寓、8000-15000元的金领公寓和15000元以上的高管、涉外公寓。

来源：腾讯财经《财看见》

按获取房源的方式，长租公寓可分为整体拿下一栋楼或其中一层、数层的集中式承租和分散拿下个人房源的分布式承租。

王戈宏进入长租公寓行业的时间较早，眼见不断有人跳进这个坑里。

一开始是链家的人找他谈合作，后来万科也来找他谈合作，但最后都不了了之，“因为他们看了我的项目之后，发现这玩意太简单了，不就是拿个楼把它租出去做个二房东嘛。”

而今，在市场稍有地位的中介、酒店，以及地产行业中60%以上的开发商，均进入长租公寓行业。

“大家都进来玩，这是好事，说明行业有‘钱途’。”王戈宏话风一转，“众大佬纷纷进来，说明行业的洗牌要开始了。”

洗牌并不是量大者胜，王戈宏认为长租公寓是个精细活，受地域、区位、人群各种因素影响，市场细分化了，各种体量、类别的参与者都有机会，也各有自己的独特优势。