【东方地产 | 知租侠】三六五网：房产电商+金融双轮驱动，租房平台早有布局

公司在泛娱乐、体育服务、互联网营销领域用投资与内部孵化相结合的方式进行布局和尝试。公司控股投资的硬腿子文化有限公司旗下拥有“硬腿子”“红南京”等南京本地头部账号，并运营硬腿子甩吃、甩玩南京、金陵城事、服奶哥、了不起的乌贼君等多个爆款公众号。其中南京本地微信账号粉丝超200万；了不起的乌贼君等全国IP娱乐账号全平台粉丝近400万，多条视频点击破2000万。

1.2 受主业影响业绩出现下滑，销售费用上升造成净利率回落

受网络营销业务拖累，营收利润双双下滑。 公司2016年营业收入6.0亿元，同比下降7%；归母净利润1.1亿元，同比下降-14%。业绩下滑主要是由于公司主要运营区域的商品房上市量和成交量均较上年同期有较大幅度下滑，造成公司主要收入来源的房地产网络营销业务收入大幅下滑。

毛利率保持稳定，净利率水平出现下滑。 上市以来，公司的毛利率基本保持稳定，维持在93%-95%的较高水平。净利率水平在2015年出现了较大幅度的下滑，主要是由于2015年起房地产市场价格出现较大幅度的波动，对公司网络营销业务造成较大影响，公司在电商业务中加大了营销推广活动的力度，从而造成销售费用显著上升，进而影响了净利率水平。

房地产市场波动迫使公司加大营销力度，造成销售费用明显上升。 公司2015年销售费用明显上升，同比上升93%，造成三费占营业收入比也由57.8%提升至74.0%。销售费用上升主要还是受到房地产市场剧烈波动的影响，销售去化难度增加。为应对市场变化，公司加大了电商业务的营销力度，造成销售费用快速增长。未来随着公司布局城市房地产市场的逐步企稳复苏，预计销售费用继续快速增长的可能性较低。

2、房地产市场逐步趋稳，有利于网络营销业务盈利回升

2.1电商及互联网广告贡献主要收入，积极布局线上代理销售

公司网络营销业务分为房地产营销相关业务及互联网广告两大类。 房地产网络营销业务是公司目前的核心业务也是主要的收入来源，主要产品是公司自主研发的平台“365淘房网”。其中，可分为房地产营销相关业务及互联网广告两大类。公司的网络营销业务早期以房地产电商（团购）为主，而从2015年起，公司为应对房地产市场的剧烈波动，积极开展分销和包销业务，并进一步增强移动端的推广和营销。目前，房地产电商和互联网广告的收入占比较高。

房地产新房电商业务以团购为主要方式，收费模式是向购房者收取团购服务费。 房地产电商业务主要是为开发商提供楼盘团购服务，开发商以团购券的形式让利购房者。渠道方与开发商签订营销推广合同，通过收取团购费向购房者提供购房优惠资格，可以提高购房者使用优惠资格的积极性，促进新房销售。举例说明，某楼盘在平台上推出5万抵10万的团购活动，购房者在平台上支付5万元团购费，之后由公司人员带领前往案场签约。若房款为100万，对于开放商而言实际收取90万，10万元让利给渠道方及购房者；对于购房者而言实际支付95万，其中5万支付给平台，90万支付给开发商；对于平台渠道方而言，获得的收入即购房者支付的5万元团购费。

新房代理销售出现线上线下融合的趋势，收费模式是向开发商收取代理佣金。 公司的新房代理销售模式类似世联行的房联宝业务，公司与开发商签订代理合同后，借助平台上现有的数据信息及流量，利用其新媒体营销及互联网渠道的优势，将流量转化为客户，再由线下团队完成后续带看、签约等服务，从中获取代理费用，佣金的多少则完全取决于公司的推广力度和销售业绩。

平台二手房频道接入中介机构，向中介机构收取端口使用费。 公司的365淘房网开设二手房频道，接入中小中介机构，经纪人可在平台上挂牌房源并获取平台的客户资源，中介机构与公司签订合同，向公司支付端口使用费。公司利用平台的客户资源，将部分新房客源导入二手房板块，因此与中介机构的议价能力同样取决于平台的流量情况。