新华社罕见采访郁亮：今后房地产会怎样

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记者： 目前一线城市楼市出现“僵局”，而三四线城市房地产比较火热。你认为中国房地产市场的未来会怎样？

郁亮： 我认为 高房价很大程度上是一种货币现象， 但现在有两个转折点。一个是货币政策稳健中性，“紧平衡”在较长时间内是流动性总基调，如一些银行的按揭十分紧张，另一个是“只住不炒”现在十分明确。这两个因素是行业加速转型的关键。

同时，我们认为，中国城市化已经进入第二阶段。之前中国的大城市是不断扩张“摊大饼”，近年来，特大城市的承载能力到了极限，要素价格上升，企业、劳动力外溢，加上轨道交通快速发展等因素，形成了城市圈、城市带的发展。目前， 房地产行业简单地将城市划分为一二三四线已经不够，甚至已经失去意义， 围绕一线城市、强二线城市的周边区域，伴随着城市圈带的扩张，都有很大发展空间。

轨道交通将极大加速第二阶段城市化的到来，结合我们回到“只住不炒”的原点、初心，再加上金融缩表等背景，我认为我们中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。未来，万科的布局也将出现变化，会更强调特大城市和周边的协同，投资的概念、方向会有调整。

记者： 有人说北上广深等一线城市核心区域还会继续上涨，你怎么看？

郁亮： 现在对于房价的看法很多，关注的重点不应该放在涨跌上，而是如何解决这类大城市的居住问题，我认为方案也是有的。这些城市房价未来的走势， 取决于土地供应，取决于第二阶段的城市化有没有过渡到轨道交通下的城市圈发展模式。 例如东京都市圈，总面积1万平方公里，建成区面积达到8000多平方公里，其中70％是住宅。如此巨量的人口和住宅区，还能够保证多数市民通勤时间在1小时之内，靠的就是“轨道＋物业”，这一模式扩张了城市边界，大大增加了可支付住宅数量。在这一过程中，有一些区域行政壁垒障碍和制度障碍，需要逐步解决。

谈供给侧改革： 大城市房价很高年轻人买房怎么办？

记者： 现在大城市房价很高，年轻人很难买房，租售并举能解决这个问题吗？

郁亮： 租售并举意味着一方面加大租赁住宅供应，完善相关体制机制建设，另一方面要提供更多可支付住宅。

我有一种 “1153供给模式” 设想，即：将房地产供应分为四个层次，第一个层次的10％是针对最低收入保障人群，通过货币化补贴租金的方式解决居住问题。

第二个层次的10％，则是对科技人才、医生、老师等人群，以低租金的租赁房、共有产权房等形式解决居住问题。还有一个群体是年轻公务员，他们也是社会的宝贵人才，是社会稳定的重要力量，他们也应该纳入这个范畴。这些群体能够安居乐业，对国家和社会发展特别重要。但是这部分用房不能参与市场流通，否则就会出现经济适用房分配中的乱象。

第三个层次的50％，是要提供可支付住宅。可支付住宅是针对首次置业的年轻人，政府和开发商应当为他们提供买得起的房子。每个城市都应根据具体的物价水平、发展阶段推出足够的可支付住宅并制定稳定的指导价。政府要公开向社会承诺，每年的可支付住宅规划是什么，让大家做到“未来有房，心中不慌”；同时提供长期稳定的首套房金融支持方案，为他们置业提供实惠。

第四个层次的30％，是完全市场化、较为高端的商品房，这部分需求现实存在，不必过度干预。

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