这个“卖地狂魔”，楼市将走向何方？

刘晓博说楼市 · 公众号 · 财经 · 2020-07-01 12:53

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从 2016年初到现在，短短4年半时间里，杭州通过卖地拿到了1万亿的收入。这些钱成为杭州做大做强的重要资本。

在中国，最近几年兴起了一股不实事求是的风气，这就是对房地产、土地财政污名化。

事实上，对于中国这种多民族、大一统体制，发展不均衡的大国、发展中国家来说，每个时代都需要一个 “征税神器”，否则无法解决国家运行成本偏高的问题、发展不均衡的问题。

在帝国时代，中国的征税神器是 “盐”，有些朝代“铁”和“酒”也是。想想看，本来地球上储量无穷的“盐”，价值并不高，但在帝国时代竟然那样昂贵。是因为盐的真实价值高吗，当然不是，是因为帝国的运行成本高。

1949年之后，中国的征税神器是各种工业制成品，比如自行车、手表、缝纫机等等，通过所谓的“剪刀差”实现全社会的大积累，才完成了中国的工业化。

到了 1998年房改之后，土地和房屋取代普通工业品成为新的“征税神器”。这个征税神器助力中国实现了崛起和复兴，让我们以一个发展中国家的身份，拥有了发达国家都没有拥有的基础设施，甚至拥有了多艘航母。

土地财政固然有很多问题，但它在特定历史时期，对中国的发展功不可没，这一点我们不能否认。

之所以在评价杭州楼市的时候，说这样一段 “看似题外的话”，其实是为了便于大家理解杭州的苦衷。

事实上，无论是今天基本不依赖土地财政的深圳，还是仍然轻度依赖的北京、上海、广州，还是特别依赖土地财政的杭州、成都、武汉等二线城市，土地财政都是必须要经过的发展阶段，否则凭什么让人民享受美国、欧洲都没有的发达的高铁系统、完善的地铁网络？

杭州土地供应量大、卖地收入多的另一个好处是：未来住房供应量会比较大， 看起来最近好像楼市非常火爆，投机色彩一定程度存在。但随着 1万亿卖地催生的新房上市，杭州楼市将走向平稳。这有利于杭州吸引增量人口，进一步把城市做大做强。

所以，不是土地依赖度低的城市就一定好。 深圳现在依赖度是非常低，但这是无地可卖的结果，将造成房屋供应量短缺和房价易涨难跌，最终可能影响城市的竞争力。

中西部的很多县城，土地依赖度也非常低，但这是缺乏增量人口的结果，当然不是城市发展之福。

那么问题来了：杭州这些年土地供应量太大，是否意味着未来房价可能滞涨呢？

大家不妨看下面这张图，它反映的是主要城市过去 4年半卖地收入总额，以及可以产生的新增房屋总量（包含商办）。

从上表可以看出，杭州卖地收入的确非常猛。但在新增用地可建设房屋总量上，杭州却排不到前十名 ，供应量最大的是重庆，逼近4 亿平方米；其次是郑州、成都、徐州、南通等城市，都超过2亿平方米。

杭州的潜在供应量是 1.44亿平方米（未包含旧改，表内城市都一样），明显比深圳、厦门、北京、上海要多。 结合人口和潜在新增房屋面积来考虑，杭州楼市的投资价值显然不如深圳、北京、厦门和上海。 这也是为什么这4个城市，房价一直比较高的一个重要原因。

另外，我们可以比较一下杭州和省内城市宁波、绍兴，以及省外参照城市深圳、广州、成都在过去 5年的资金（金融机构本外币存款余额）、人口（小学生数量）和一般预算收入的增量情况，这也可以判断一个城市的楼市投资价值。