深汕合作区的房子值不值得买？

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报告建议，深圳应积极与中山、江门以及内地省市区联系，以“深圳总部+飞地制造”发展模式，以“纵向形成产业链、横向形成服务链”为发展思路，合作共建合作园区。同时，要加快推进深圳与合作区交通设施建设、法规政策制定、人才就业落实、税收财政管理等问题，以合理的利益共享机制确保“飞出地”和“飞入地”两地共建的主动性和积极性。

这两件事，是今天深汕合作区通过的大背景，也是我们理解这个合作区的钥匙。

你说这个飞地的前景会怎样，先得统一判断标准。我也查了一些关于飞地的学术研究文章，总结下来差不多是三点：1、市场规律（政府引导需要符合产业转移的方向）。2、比较优势（飞出地和飞入地之间的成本落差要足够大，产业和资源禀赋要能互补）。3、制度设计（政府要设计出合理的分工和分成，引导产业发展）。

现行比较多的分析偏重后两者，比如深汕合作区，首先在成本上和深圳有巨大落差。那里去年到现在卖出的工业用地成本只有200来块钱/平米（楼面价），商品房用地成本只有500-600块钱/平米（楼面价）。比起深圳自然是便宜到底了。

但让我担忧的地方在于第一个，这个合作区的缺陷有三点： 一在粤港澳大湾区之外，距离过远了。二在深圳产业带的发展方向之外，一个向西一个向东。三是现在还处在基础建设的起步期，发展阶段低，还需长期培育。

落地到房地产，这三点会限制它的估值空间。尤其是和它的竞争对手相比（深汕合作区是有竞争对手的），远期增长空间可能会打折扣。当然，和它之前相比，一定会更好。但我有一笔资金，如果有几个选择地，会不会投在深汕合作区，就要谨慎酌量了。

这个市场规律是不难判断的，政策引导当然很有必要也很重要，但政策引导需要符合市场规律。而深圳现在产业转移的规律是什么？或者说，企业尤其是制造业都往哪里跑？

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