凑不够400万要退房，老夫妻遭房东怒斥：10万意向金我不退！限购后，杭州人不能买房的痛……

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律师说法

浙江浙杭律师事务所倪洛伟律师：因为新政导致房产交易不能履行，要从两方面来分析。

一，如果是“限购”，也就是说没有买房资格而导致合同无法履行，合同应当解除。

此时，由于合同解除的原因不能被归责于任何一方，而且通常情况下也是合同双方事先无法预测，因此合同解除后一般情况下互不追究违约责任。出售方已经收取的定金、购房款、认筹款应当退还。

二，如果是限贷导致交易不能履行，我个人觉得要一案一分析，情况复杂。

因为贷款首付要求的提高，虽然增加了购房者的负担，但“不必然“导致合同无法履行或者难以履行。

房产由于其大额、不动产的性质，一般在立约前都会较普通交易更为谨慎，购房人在立约前就应当充分考虑到自己的现在以及将来的支付能力变化。特别是在房市政策频繁调整的情况下，购房人对于政策可能调整，是具有一定的预期的。

如果涉及商品房新房买卖，根据司法解释的精神，一般可以解除合同，而购房者不承担违约责任。出售方应当退还购房款及定金；如果购房者确实仅仅因为限贷升级的原因而导致无履约能力，那么一般来说可以解除合同，并且购房者的责任将会减轻。

借鉴北上广的相关经验，根据实际情况购房者可以减轻违约责任，甚至不承担违约责任。

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