房产开发商新的赚钱方法来了，一个4万亿的市场正被打开！

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长租房的目标人群原本是高学历、高收入、但尚不足以购房的年轻人，但实际情况是，目前长租房的租客却是基层白领和高校毕业生，出现了明显的错配。

其次，对于经营长租房的企业来说，拿地、建房、后期维护都需要巨大的资金投入， 如果租出去的房子按月、按季、或按年收租金，则导致回款慢。

为了解决上述问题， 4月25日下午，中国证监会、住房城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》）， 对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确，并将在审核领域设立“绿色通道”。

简单理解，住房租赁资产证券化就是指：业主（即持有租赁房产的开发商）将自己的资产打包，变成股份，然后将这些股份卖出去。投资者购买这些股份，通过这些股份对应的房租收入获得投资回报。

当然，在实际操作中，租赁资产证券化的设计要复杂得多，比如卖出的只是收益权，而不是产权（即股份）；比如投资者一般都是机构，而不会是散户。但其核心原理并不会和上文的简化描述出入太大。

以万科翡翠书院为例，如果它以该楼盘作为抵押，发行一款房地产信托基金（REITs，住房租赁资产证券化最为典型的产品），可以很快将总计159亿元的成本回笼，甚至回笼资金高于159亿元（不然万科赚什么？）。万科同时继续运营该楼盘，收取租金，并按约定给付给REITs投资者利息。

由于REITs通常是按年付息，所以万科只需要保证每年翡翠书院能够收到足够支付REITs利息的房租即可。那么，万科就不必要一次性收取10年180万的房租，而是可以按年收，甚至是更短的时间。这样，租客的资金压力问题也就解决了。

每经小编（微信号：nbdnews）留意到，《通知》还明确了住房租赁资产证券化的优先和重点支持领域：

优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域 、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。 支持住房租赁企业建设和运营租赁住房，并通过资产证券化方式盘活资产。支持住房租赁企业依法依规将闲置的商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资。优先支持项目运营良好的发起人（原始权益人）开展住房租赁资产证券化。

重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品， 试点发行房地产投资信托基金（REITs）。

分析师：市场规模有望超过4万亿元

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