“爱恨情仇”——物业与它的业主们......

通过梳理近五年的大量涉物业纠纷案件，一中院发现此类纠纷中当事人争议较多的法律问题主要有：

（一）物业服务合同的成立及效力

（二）物业费的支付及抗辩权的行使

（三）物业企业的安全保障义务

（四）业主委员会的诉讼地位以及 诉讼时效 问题。

诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。目前，我国民法上的诉讼时效期限一般为两年（法律规定的特殊时效除外），《民法总则》将于 2017 年 10 月 1 日起实施，将其改为三年。

1、注重证据的收集、保存。如在房屋质保期内注意对房屋问题的报修留存相关书证以及视听资料等证据，注意及时通过物业企业寻找开发商以期在质保期内得到妥善维修；对于漏水等疑难争议问题可尝试通过政府相关部门介入，寻找中立第三方进行相关鉴定，以明确问题和责任。

2、 依法成立业主委员会，有效发挥业委会作用。

3、业主人身、财产损害问题尽量在合同中作特别约定。这种特别约定无论对于业主还是物业企业都具有积极意义，一旦因上述事项发生纠纷，双方均可以根据合同约定处理，避免争论不休。

4、有条件的业主委员会可聘请专业的法律顾问。