刘水：发布2025中国房地产上市公司研究报告

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不同所有制房企普遍进入缩表阶段。2024年，央企、地方国企、混合所有制企业、民营企业总资产均值分别同比下降5.5%、3.4%、11.9%、17.6%，央企和地方国企总资产均值转为负增长，央企和地方国企也失去了托底能力，行业内不同所有制房企普遍进入缩表进程。

净资产为负的企业13家，较上年明显增加，2022年-2024年资不抵债的企业数量逐年增加。2024年，房地产上市公司投资谨慎，存货规模下降。存货均值为698.6亿元，同比下降15.6%，降幅较上年扩大4.1个百分点。销售下滑、融资受限，货币资金继续下降。2024年，上市房企销售规模下降，销售回款持续减少，融资环境偏紧，多重因素叠加，上市房企货币资金出现继续下降，房地产上市公司货币资金均值为111.0亿元，同比下降12.0%。

另外，投资性房地产方面，2024年，上市房企投资性房地产均值同比下降0.5%至185.3亿元，由正转负。部分房企投资性房地产占资产比例较高，如华润置地、中国海外发展、龙湖集团、新城控股等头部房企投资性房地产占总资产比重均超20%，其中龙湖、新城超30%。

盈利能力：

上市房企营收明显下降，连续三年亏损，并且亏损额扩大。2024年，上市房企营业收入均值为297.4亿元，同比下降21.0%，由正转负；净利润均值为-31.2亿元，连续三年亏损，亏损额连续扩大。净利润率均值、净资产收益率均值分别为-27.8%、-21.2%，较上年扩大16.3个百分点和2.8个百分点。

毛利润持续明显下降。2022-2024年，市场超预期下行后多数城市均面临较大调整压力，销售端价格持续承压叠加地价高位，企业毛利率持续下降。从2021年的19.9%下降至10.2%，年均降幅达3.2个百分点。

近七成上市房企亏损：上市房企中约有68.1%企业出现亏损，亏损企业数量较上年增加24家，其中，15家上市房企亏损超百亿，巨亏企业较上年增加，69家上市房企连续两年亏损，47家上市房企连续三年亏损。

运营能力：

2024年，房地产上市公司费用率指标明显走高，显著影响利润表现。房地产上市公司三项费用率均值为18.3%，同比上升4.5个百分点。管理费用存在一定刚性，其费用下降幅度不及营收降幅，管理费用率均值略有上升。受房企金融环境偏紧、施工规模下滑影响，利息资本化比例降低，整体财务费用率显著上升。

上市房企存货周转率、总资产周转率均有一定程度下降：企业运营效率下滑，拖累净资产收益率。具体来看，上市房企存货周转率为0.29，总资产周转率为0.16，均较上年下降0.03。

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