专栏名称: 克而瑞地产研究

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CMBN亮相，探寻房企资产证券化最优解

克而瑞地产研究 · 公众号 · 房地产 · 2017-05-28 11:00

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政策发力，推动世茂CMBN落地

CMBN是一种资产支持票据，属于ABN中商业抵押贷款的证券化，与交易所注册发行市场商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）相对应。 随着交易所一单单CMBS的发行，银行间协会在16年12月也开始发力，推出了《银行间债券市场非金融企业资产支持票据指引（修订稿）》，明确在交易结构中引入信托作为特定目的载体（SPV），让信托型ABN产品得以落地。因而推动了银行间交易商协会首单CMBN——“上海世茂国际广场有限公司2017年第一期资产支持票据”的成功注册。

公募优势，融资成本进一步降低

“上海世茂国际广场有限公司2017年第一期资产支持票据”是目前唯一的一个CMBN案例，且成功注册时间在今年4月份，时效性也比较强，非常具有参考性。该产品规模为65亿元，底层目标资产为世茂国际广场商场及酒店，基础资产则为企业借信托设立的债权。而当前项目仅完成注册，因此公开信息较少，在此只能根据有限的信息来构造一个简单的交易结构图。

交易流程：

兴业银行子公司兴业国际信托发起设立“上海世茂国际广场资产支持专项计划”，向优先级、次级投资者募集资金；
世茂股份设立单一资金信托，由世茂子公司申请借款，形成债权；
“上海世茂国际广场资产支持专项计划”以其募集的资金认购原始权益人世茂股份单一资金信托的收益权；
资产管理计划流程完成，世茂募得资金，投资者按照凭证分享信托产生的固定收益。

在这个案例中，基础资产为发起人设立的信托债权，底层资产为上海世茂国际广场商场及酒店，通过其产生的租金收入来偿还本息，借资产支持计划来回报投资者。