楼市真相：85％的购房者都不是刚需

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改善需求：2008年占比10.8%，而2018年三季度上升至26.7%。

投资：2008年占比19.6%，而2018年三季度上升至58.2％。

以上数据用一句话概括就是： 首次购房的刚需客占比只有15.1％，投资客是刚需客的4倍。

这个数据一定会令你大跌眼镜，但仔细想来，其实并不难理解。造成这种局面的主要原因有两点：

一、总量饱和

2018年，国家统计局发布了一组数据：我国人均住房建筑面积已经达到了40.8平米，其中，城镇居民为36.6平米，我国家庭户均住房已经达到1.1套。从总量上来说，我们已经告别了住房短缺的时代，所以，首次购房的刚需占比会下降。这是我们98房改的重大成就。

二、投资觉醒

房地产市场经济的二十年就是全民投资意识觉醒的二十年。4万亿、去库存、限价倒挂万人抢房，无不是在重复演绎房产造富神话。

2018年我们4次降准，2019年1月2次降准，每次降准都强调是针对小微企业融资困难，重点扶持实体经济，严控资金流入房地产，但现实却是，2019 年一季度末，房地产开发贷款余额 10.85 万亿元，同比增长18.9%，个人住房贷款余额 26.87 万亿元，同比增长17.6%。

市场上钱多了，贷款成本低了，开发商日子好过了，炒房客贷款又能批了，所以，今年年初，小阳春如期而至，成交量大涨，开发商疯狂拍地，苏州、杭州、南京全国各地地王不断涌现，此起彼伏。

事实证明，春雨贵如油，水份大了，根本无法避免流入房地产。

所以，现在的房地产正处于一个怪圈之中， 一方面，是房子总量已经饱和，另一方面，大家还在拼命的囤房 ，刚需只占15％也就不难理解。

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