（一）政府应充分利用增量政策依法加大对城市安全韧性提升行动、民生保障、补短板强弱项等公益性城市更新项目的投入。
从最近一年的城市更新顶层设计上来看，城市更新行动和城市安全韧性行动常常被并列，前者突出市场导向、要求构建可持续和商业化的模式，后者属于政府职责、各类增量政策工具大力支持。
具体来看：
2024年7月18《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》明确，“建立可持续的城市更新模式和政策法规，加强地下综合管廊建设和老旧管线改造升级，深化城市安全韧性提升行动。”
2024年7月28日，国务院《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》（国发〔2024〕17号）明确，要“实施城市更新和安全韧性提升行动”，具体要求是“以人口规模大密度高的中心城区和影响面广的关键领域为重点，深入实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，特别是抓好城市地下管网等‘里子’工程建设，加快补齐城市安全韧性短板，打造宜居、韧性、智慧城市。”
此次中央意见也明确提出，要“坚持统筹发展和安全，防范应对城市运行中的风险挑战，全面提高城市韧性”，并在城市更新八大任务中对此均重点做出了具体的安排和要求。
笔者认为，传统的基建、公服、城中村基础类改造、保障房供给等短板弱项项目，系城市更新基础类项目，基本属于政府投资范围；财政部《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》（财办建〔2025〕11号）、《关于开展城市更新示范工作的通知》（财办建〔2024〕24号）就聚焦于城市基础设施建设。而城市危旧房屋改造、城市基础设施生命线安全工程、涉及城市安全的洪涝治理生态工程及平急两用工程等，则属于安全韧性行动的内容，是城市更新的优先项和底线，一般完全属于政府职责和投资范畴，是国债等的支持范围。
党的二十届三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》明确，“建立政府投资支持基础性、公益性、长远性重大项目建设长效机制”。城市更新包括安全工程、民生工程、发展工程三个层次，三者均属于中央意见所列明的城市更新范畴，其中安全韧性行动可以说是城市更新行动的子行动。安全韧性行动与民生保障、短板弱项等公益类城市更新项目，应主要属于政府投资的范畴，可统筹并充分发挥政府国债、中央预算内、专项债、专项转移支付、本级预算资金及特许经营、政府引导基金等资金和金融工具的作用。
（二）物业权利人、社会资本、产业资本等，应在金融资本的支持下，以存量资产资源盘活为基础，以结构和功能优化为抓手，以产业发展为灵魂，积极和深度参与城市更新项目。
无论是从改革要求还是城镇化规律来看，新型城镇化及其城市更新，应该是市场主导、内生增长和自然而然的。此次中央意见在“加强支撑保障”部分明确要求“建立政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。”
其中：
1、中央意见特别强调物业权利人的自主更新，总的要求是“鼓励产权所有人自主更新，支持企业盘活闲置低效存量资产，更好发挥国有资本带动作用”。
从城市更新的分项任务来看：
1）既有建筑：危房及非成套住房改造，节能装修，以及老旧厂房、低效楼宇、传统商业设施等存量房屋改造利用，均以物业权利人自主改造为主，政府可予以支持。
2）老旧小区：产权范围内的改善类、提升类改造，应以产权人为主。
3）老旧厂区：中央意见明确，“鼓励以市场化方式推动盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施，植入新业态新功能”。
4）老旧街区及城中村：均存在自主改造的需求和可能，其中整体和统筹改造，需建立在意愿征集和产权归集的基础之上，更多的采用市场化方式实施。
