正文
3、一线加入、二线升级人才落户新政，房地产市场利好程度有限
自2017年以来，西安、成都、武汉等市纷纷出台人才新政，意在放宽落户门槛，吸引更多人才落户。2018年一季度，人才争夺战再掀高潮。一方面，西安、南京等市相继出台人才新政升级版。譬如，西安进一步简化落户程序，推出全国在校大学生仅凭学生证和身份证可在线落户大西安的新举措，3天合计吸引1.56万人落户西安。南京则进一步放宽人才落户门槛，40岁以下本科毕业生可直接落户，并给予面试补贴，凡外地高校应届毕业生来南京参加面试，政府将发放一次性补贴1000元，以期吸引更多高校毕业生来宁就业生活；另一方面，北京、上海等一线城市也加入人才争夺战，着力引进高端人才。以北京为例，将建立优秀人才引进的“绿色通道”，对“千人计划”、“万人计划”等国家高层次人才群体加速办理引进手续。
表面上看，落户人才随即可以取得购房资格，在一定程度上松绑限购政策。不过，人才争夺战的本意还是提升城市经济活力和竞争力，以便支持产业转型升级，助推经济更好、更快发展。相较于一线城市，二线城市户籍所赋予的隐形福利有限。对于高校毕业生而言，刚踏入社会工作、生活尚不稳定，前期大都选择租房居住，购房往往需要3-5年的过渡期。因此，诸如西安、南京等升级人才新政的二线城市房地产市场依旧保持平稳运行态势，成交量并未显著提升，人才新政对于房地产市场利好程度着实有限。
4、“四限”城市再扩容，多个二、三线加入调控行列，兰州局部松绑限购
四限政策持续升级，长春、昆明、阜南等二三线城市加入调控行列。其中，大连落地限购新政，本市户籍家庭在中心城区限购2套，非本市户籍家庭在中心城区限购1套，且2年内个税或社保需连续缴满1年。泉州升级限购令，除原先的限购区域之外，此番将泉港区纳入限购范围。兰州、长春、大连和阜阳市阜南县相继出台限售政策，另有泉州、昆明两市升级限售。截止目前，限售城市已扩容至50城，其中三四线城市多达27城，限售已成为三四线城市防止炒房的重要手段。继升级限售之后，昆明接连出台限贷政策，二套有贷家庭商贷首付比例由原先的30%提升至45%，并暂停三套及以上商业贷款。为了维稳房价上涨预期，芜湖、合肥、三亚等市相继落地限价令，明确规定备案价格参照周边同品质、同类型项目售价，并严格限定备案价格涨幅。随着房地产市场持续升温，原先的风险城市也加入调控行列。典型如大连，在蛰伏多年之后，近两年房地产市场企稳复苏，2017年商品住宅成交量升至772万平方米，创近年来新高，房价同比上涨11%，市场热度可见一斑。在这种情况下，大连出台限购、限售新政也属意料之中。值得一提的是，兰州率先对部分区域松绑限购，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的限购政策，以便提高调控政策的针对性及有效性。
5、展望：信贷中性偏紧，“四限”城市持续扩容，房地产税落地尚需时日
展望未来，“房住不炒”已成市场共识，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”展开。具体而言，2018年调控政策或将了无新意，但加入限购、限贷、限价、限售的城市会越来越多，我们认为“四限”政策并非一时之举，有望贯穿更长的时间周期。资金层面中性偏紧，金融去杠杆、防风险的过程不可逆，或多或少会拖累未来成交量价表现。2018年注定难以重演2017年高热行情，全国成交量高位回落已是大概率事件。受惯性因素影响，三四线城市或将演绎“高开低走”行情，上半年市场热度有望延续，下半年将面临较大的调整压力。住房租赁市场已进入发展快车道，12个租赁试点城市名单将持续扩容，租赁用地出让规模有望持续增多，进一步丰富租赁企业融资渠道，降低融资成本，以支持租赁企业做大、做强。长期来看，租赁市场将与销售市场形成分庭抗礼之势，参与企业都能分得市场的一杯羹。房地产税立法引发市场广泛关注，但房地产税距离真正落地执行仍需历经更长的时间周期，初始征收阶段有望适用低税率，并设置减免、抵税等优惠政策，我们倾向性认为房地产税不会对房地产市场造成实质性冲击。
行业：
投资、销售均超预期“开门红”
预计二季度升幅收窄
在去年年末销售火爆的“惯性”作用下，1-2月销售金额、面积也显著好于去年同期，东北地区的表现尤为突出；
开发投资额小幅回升，同比累计增速创2年来新高
。与之形成鲜明对比的是，1-2月新开工累计同比增速却回落了4.1个百分点，
土地购置增速更是由正转负。
目前来看，“房住不炒”理念基本已深入人心，2018年调控主基调也已明确，楼市供需也在谋求新的动态平衡。
1、开发投资额达近3年同期最高，同比累计增速创2年来新高
1-2月，
全国房地产开发投资额超预期增长，同比累计增速达9.9%，创2年以来的新高，
与2017年稳步下行的态势形成了鲜明对比。这主要是基于去年销售情况良好、土地购置相对充足，
普遍存在“补库存”的强烈冲动，
加快存量项目和新开工项目开发进度，也为开发投资的回升提供了动力。目前来看，2018年楼市调控主基调基本已定，在严密的调控政策下，多数房企基本都已明确了自身的发展策略，并逐步找到了投资销售的应对之道，因而开发投资额实现了稳步上升。
2、销售金额、面积同比微增，东北地区销售“爆发”去库存显著
2018年开年，
商品房销售面积、销售金额显著好于去年同期，同比分别增长了4.1%和15.3%
。因基数原因影响，1-2月销售面积增速还是比全年回落了3.6个百分点，而销售金额增速则提高了1.6个百分点，成交均价仍处高位。从销售区域来看，非重点城市即多数三、四线城市市场“热度不退”，成为了楼市销售的有效支撑，数据显示，
中部、西部、东北部销售面积增速、金额增速双双维持在10%和25%以上，远超东部区域。以东北区域表现最为突出，
1-2月份，东北地区商品房销售面积416万平方米，增长15.2%，增速提高8.2个百分点；销售额达314亿元，增长35.2%，增速提高13.4个百分点。
值得关注的是，在近期克强总理发布的“两会”报告中再次强调了供给侧改革，核心是要
“三去一降一补”
即去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板这五大任务，虽然东部多数城市调控从严，但实际上市场并无库存风险，
随着中部、西部、东北部三四线城市销售发力，将对整体去库存起到积极的正向作用。
3、新开工累计同比增速回落4.1个百分点，土地购置增速由正转负
1-2月，
新开工面积达17746万平米，
较去年同期小幅微增2.95%，但累计总比增速仅为2.9%较2017年末回落了4.1个百分点，
呈现低位波动
。这主要源于一方面2018年刚刚开年，
且恰逢春节假期
，房企新开工意愿并不强烈。另一方面，
此前部分企业所获的部分高价地块一般都处于房价较高的核心一、二线城市，这些城市也尚在“限价”之中，
“以时间换空间”成为房企与政策之间的博弈。
随着政策导向逐步明确，预期下月开工量有望小幅微增。
此外，
2018年1-2月全国土地购置面积增速由正转负，
跌落至-1.2%，一方面是2017年初同期基数较高，另一方面则是2018年刚开年，多数地方年度供地计划尚在制定中，土地供应周期性“断档”，故而1-2月全国土地购置面积增速有了显著下滑。
4、二季度继续回升幅度有限，投资、销售、新开工、土地购置以稳为主
一季度行业主要指标整体向好，主要原因：一者是基于去年销售向好，房企土地储备较为充足，开工以补充可售货源意愿强烈。二者虽然热点一二线调控收紧，但“因城施政”的思路也为部分三四线城市带来了新的去库存机会，部分购房需求外溢至环都市圈，或选择返乡置业，从以前非热门的东北区域1-2月销售面积增长15.2%，增速提高8.2个百分点可见一斑。展望二季度，投资、销售、新开工、土地购置将以稳为主：
1）二季度受较高基数影响，销售金额、面积增速将继续保持回落。
基于政策的严苛性，一线和核心二线城市的成交量已经保持了数月低位，而部分三四线线城市虽然保持着一定的市场热度，但随着这一波去库存成效渐显，
居民购房的乐观预期也在逐步回归理性
；在“销售惯性”和备案的延迟因素的双重作用下，销售金额、面积的绝对值有望保持小幅增长，但后劲显然不足，二季度增速将保持回落，而后逐步趋稳。
2）二季度房地产新开工面积仍将保持低位，平价地供应不足是主因。首先，在各城市严格的“限价”政策下，房企新开工积极性并不高涨，
1-2月房企新开工面积与去年大体持平。其次新开工量的变化主要取决于有效的、可开工的平价土地供应，但从去年整体的土地成交来看，
地价持续高位已成为不争的事实，
房企选择延迟开发或拉长工期也在情理之中。最后，销售不振和融资受阻也会给房企造成资金层面的紧张，从而间接影响新开发进度，故而二季度新开工面积仍将保持低位，后续随着可售货源消耗殆尽，不排除部分企业会牺牲盈利空间推动项目入市的可能，新开工增速也将维持低位运行。
3）二季度房地产开发企业土地购置有望“量平价跌”。
2018开年土地供应量明显不足，这也使得土地成交表现平平，1-2月开发企业土地购置面积增速由正转负。预计二季度，土地市场有望回暖：从
供应端
来看，此前国土部就曾发布“因城施策”，
明确供求矛盾突出、
房价上行压力较大的城市要增加住宅用地供应规模的通知，基于此后期土地供应量有望稳步提升；从需求端来看，
房企资金层面依旧紧张，后期拿地也会日趋谨慎，
收并购、合作等低成本拿地的占比也会提升，2018年土地市场价格下行成为大概率事件。
4）新开工、土地购置等多重影响下，开发投资额也将高位回落。
2018年开年，全国房地产开发投资额超预期增长，我们认为9.9%的同比累计增速不可持续，原因如下：
一是目前政策层面依旧严苛
，基本没有放松的可能，成交量回落是大概率事件；
房企的投资预期也在下降，新开工意愿明显不足，拿地也并不积极，这些都将在开发投资额这一指标上有所反映；
三是金融层面，2018年我国将继续实施
积极的财政政策和稳健的货币政策，金融监管层面未有放松，
对于房企而言，“资金攻坚战”仍在持续，开发投资热情也会受到影响。
供应：
一线城市供应量仍处低位
预计二三线城市增量明显
一季度新增供应量约5000万方，同比上涨39%，但与2017年四季度月均水平相比依旧呈下跌之势。受春节影响，一线城市同环比双降供应持续低迷；二线城市供应开始回暖但城市间表现分化；三四线城市市场供应量持续走高。随着土地市场逐步恢复供应节奏，更多企业将放弃观望而接受限价加快推盘，加上预售证放松，以往达标项目陆续入市，我们预计二季度新增供应将显著增加。
1、一线城市供应同环比双降，二季度回升幅度有限
受供地持续减少影响，一季度一线城市商品住宅供应面积整体下滑明显，同比除广州小幅上涨外，其余城市均有所回落。具体来看，北京供应量不足50万平方米，特别是深圳供应面积仅2万平方米，同环比降幅均超80%。上海虽环比大涨94%，但仍不及往年同期水平。主要是1、2月为土地市场的传统淡季，且一线城市成交地块的结构主要是以限价地块、共有产权房地块和租赁用地等为主，商品住房用地供应稀缺致商品住宅供应量严重缩水。
