正文
第一，完善土地收储职能部门管理，名录管理一县一个，城投平台土储职能被剥离。
2001年4月我国开始要求有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度，到2007年11月，国土资源部、财政部、人民银行发布《土地储备管理办法》（国土资发[2007]277号），正式确立了土地储备机构作为土地储备工作的具体实施主体的地位。不过在制度实行之初，各地土地收储机构从设立到管理都较为混乱，不少地方存在多个土储机构，且土地收储与土地一级开发混为一谈。为规范管理，2010年9月，国土资源部下发“两整治一改革”目标通知，明确要求2011年3月底前土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩，各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。2012年国土资源部、财政部、人民银行、银监会四部委联合下发通知，提出了建立土地储备机构名录，加强土地储备机构管理。2016年2月四部委又发布了《规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号），进一步对土地储备机构进行规范，
规定每个县级以上（含县级）法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构，并要求土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。
4号文后地方融资平台被正式剥离了土地储备职能，各地纷纷成立储备中心作为土地储备机构名录单位，目前全国有2000多个土地储备机构。
第二，规范土地收储融资资金管理，专款专用，不得向金融机构举借贷款。
2015年之前，土地储备融资所需要的大量资金主要来源于银行贷款。根据2007年《土地储备管理办法》的规定，土地储备机构可以向银行等金融机构申请担保贷款，但土地储备贷款必须专款专用、封闭管理，不得挪用。由于土地储备贷款无法直接用于扩张城市基建，地方政府开始通过融资平台绕过土地储备机构，以低成本取得土地后向银行抵押贷款，用于地方各种工程项目，加重了政府隐性债务风险。为了防范地方政府债务风险，2014年9月，国务院发布《关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发[2014]43号），严格规范地方政府融资。2015年新《预算法》规定，发债是地方政府举借债务的唯一合法形式。随后2016年，财政部、国土部、央行、银监会发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号），
明确规定土地储备机构不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款，有土地储备融资需求的土地储备机构要通过发行地方政府债券的方式筹集资金。
2017年，财政部国土资源部印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》财预〔2017〕62号，对土地储备专项债券的发行主体、偿债资金来源、额度管理、发行机制和监督管理等方面进行了明确规定。
此后，专项债券成为土地储备融资的唯一来源，也正式开启了土地储备融资的“前门”。
（二）
土地收储“前门”——土储专项债简介
2017年，第一批土地储备专项债券由北京市政府发行，各地土地储备专项债券相继出现。土地储备专项债券主要有以下特点：
1.发行主体为省级政府。
市县级政府发行土地储备专项债券，需由省级政府统一发行并转贷给市县级政府。而城投债的发行主体是地方投融资平台，本质上是企业债。
2.发行规模限额管理。
土地储备专项债券纳入地方政府专项债务限额管理。相较于地方政府利用融资平台举债等不纳入预算的融资方式，土地储备专项债券更有利于政府债务的控制和显化。
3.专款专户专用。
土地储备专项债券的发行和使用严格对应项目，土地储备资金由土地储备机构使用，防止被挪用、滥用。而地方政府通过融资平台发行债券的用途较为广泛，存在脱离预算和监管的的漏洞。
4.项目收益融资自平衡。
发行土地储备专项债券的土地储备项目土地出让收入具有稳定的偿债资金来源，实现项目收益和融资自求平衡。而其他政府融资平台的偿还存在政府隐性担保，容易对政府构成较大的财政负担。
5.信用评级均为最高的AAA级。
土地储备专项债券的偿债资金来自对应项目的土地出让收入，保障程度高、违约风险低，同时发行主体为省级政府，土地储备专项债券的信用评价均为最高的AAA级；而地方政府利用融资平台发行的城投债，信用评级差别较大，从A-1到AAA不等。
6.政府具有偿付责任。
土地储备专项债券统一命名，冠以“××年××省、自治区、直辖市（本级或××市、县）土地储备专项债券（×期）——×年××省、自治区、直辖市政府专项债券（×期）”名称，将债券偿还和资金管理责任对应到具体的市县政府。而对于城投债来说，2014 年后融资平台新增债务不再属于政府债务，地方政府不得再提供担保或还款承诺。
7.税收优惠。
按照2015年《地方政府专项债券发行管理暂行办法》规定，地方政府专项债券免征企业所得税和个人所得税。而其他融资平台则无此优惠。
8.试点全生命周期风险管理。
6月21日，财政部、自然资源部在《土地储备项目预算管理办法（试行）》中提出，试点在土地储备领域按项目实行全生命周期预算管理。构建地方专项债及项目全生命周期管理制度体系，就要对项目进行全生命周期阶段划分，从专项债券发行前准备、建设管理、运营管理、资产管理、资金管理、信息披露、法律责任等方面全面落实风险管控措施，确保项目整体风险可控。
可见，土地储备专项债券制度能够更加清晰地测算地方政府可承担的债务规模及地方政府土地资产对债务的保障程度，遏制地方政府和融资平台利用储备土地变相违规融资。
土储专项债发展现状及特点
