主要观点总结
本文分析了四月份全国主要城市的二手房交易数据，包括网签量和合同签约量的变化。文章指出，大部分城市四月份的网签量相比三月份出现了下滑，但少数城市有所增长。同时，高能级城市的二手房交易量呈正增长态势。文章还深入分析了深圳等城市的月度走势图，以及不同城市受外贸冲击的影响。最后得出结论，全国楼市的止跌回稳和反弹主要依赖高能级城市，而低能级城市和弱势地区对政策刺激的效果不明显。目前需要新一轮的楼市刺激政策来推动全国楼市企稳。
关键观点总结
关键观点1: 全国大部分城市四月份的网签量相比三月份出现下滑，但也有少数城市增长。
四月份，深圳二手房网签量降5%，合同量降34%。深圳的月度走势图显示，自2020年7月的高峰后，受政策调控影响，交易量逐渐下降。去年九月底新政后，网签量加速上升，但今年三、四月低于去年，表明新政刺激效应减弱。
关键观点2: 高能级城市的二手房交易量与低能级城市对比。
高能级城市如深圳、杭州等对政策刺激更为敏感，反应强烈；而低能级城市或弱势板块对政策刺激不太敏感。高能级城市在楼市降温期的降温幅度较大，而低能级城市波动相对较小。
关键观点3: 外贸冲击对楼市的影响。
广东地区的深圳、广州、东莞、佛山等出口大市受外贸冲击影响较大，尤其是对美国出口停滞对这些城市经济影响显著，导致买房需求受到抑制。而徐州和许昌这两个普通地级市受外贸冲击较小，二手房成交量降幅低于10%。
关键观点4: 未来楼市走势和建议。
全国楼市的止跌回稳和反弹依赖高能级城市的反弹。当前需要出台新一轮的楼市刺激政策，推动高能级城市止住下滑态势，再次出现一波反弹，带动全国的低能级城市和弱势板块企稳。每轮刺激都会带来反弹，虽然会有回落，但楼市景气度的底部会逐渐抬高。
正文
然而今年的三月份和四月份，网签量要低于去年的 11 月和 12 月，这表明去年底那一波新政的刺激效应在逐渐减弱。
如果后续深圳不再出台新政策，那么二手房交易量可能会继续下滑。
前面我们分析了二手房的网签量，但需要注意的是，网签量是官方的备案数据，它滞后于买卖双方签订合同的时间节点。
为了更准确地洞察四月份楼市降温的高频数据，有必要进一步观察四月份全国主要城市买卖双方合同签约量的变化。
30 个样本城市（涵盖一线、二线、三线城市）的二手房签约量，四月份相比三月份下降了 26%，降幅明显大于各地官方的网签备案量。
这说明，四月份楼市实际降温的程度要远超官方公布的数据。
从图中可以看出，四月份相比三月份，二手房签约量在所有样本城市中，均呈下跌状态。
其中，深圳下跌 34%。
我们前面已经分析过深圳官方公布的二手房网签备案量，四月相比三月跌了 5%，而作为更具前瞻性的指标，深圳的二手房签约量相比三月份跌了 34%，二者差距较大，这进一步说明四月份楼市降温幅度较大。
通过看图可知，比深圳跌幅更大的是杭州，合同签约量相比三月份大幅下降 42%。
