【ABS讲坛】全面解析国内国外CMBS发展历程

美国CMBS的发展

从1983年美国市场发行第一单CMBS开始到1986年美国政府通过了不动产抵押贷款投资管道(REMIC)法案，CMBS在美国市场经历了第一次发展。

之后，到了上世纪80年代末期，美国遭遇了房地产价格的崩溃，导致了著名的储蓄银行危机，这次危机促使银行业和保险业重新审视了商业地产抵押贷款的成本和风险，随着巴塞尔协议风险资本要求的推出，商业地产抵押贷款这类资产会被认定为高风险资产，相应占用的资本也就比较高，所以对于商业银行和保险公司来说，以CMBS方式持有不动产抵押债权比直接发放商业地产抵押贷款要节省资本占用，基于这个原因商业银行和保险公司会有将存量商业地产抵押贷款转化为CMBS的动力，这推动了CMBS在美国的第二次发展。

华尔街投行眼光独到，银行家们看中了CMBS发展的巨大潜力，2000年以后CMBS进入了发展最为迅速的一个时期，直到2007年次贷危机的发生。2008年随着商业地产市场风险的暴露，引发了市场恐慌性抛售CMBS，包括两房在内、商业银行、保险公司持有的CMBS 出现了极大的亏损。

2008年和2009年CMBS市场的发行近乎停滞了，那个时期美国的CMBS市场处于一个非常低迷的阶段。从2012年开始，随着美国经济的复苏，CMBS开始了第三次的发展，美国强化了对CMBS的监管和风险管理，商业地产抵押贷款的放贷标准得到了严格的控制，新发行的贷款质量水平也普遍提高。市场恢复的速度也比较快，到2016年已经逐渐恢复到了2007年次贷危机之前的水平。