为什么每隔3年就有售楼处被砸? 一个隐藏的短周期秘密

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上面简单举了些例子，不知大家有没发现，基本是每隔3年时间，就出现砸售楼处的事件。这难道只是巧合？

这不是巧合，其实这正是中国楼市短周期的体现。周期蕴含了政策的行为，市场的供需、价格的波动、购房者的情绪，是个综合的体现。砸售楼处是一个直观的表象，但背后是深刻的房地产周期轮回。

经济周期学界研究的多，但房地产周期研究的其实不算多，上百年来也就三个经典的房地产周期理论。主要是因为房地产周期很繁杂，从表象与实质来看，有价格周期和建筑业周期，从微观和宏观上看，又有投资回报率周期和货币周期等。

所以虽然20世纪历经几次房地产泡沫，并引发区域性乃至全球性的金融经济危机，20世纪30年代也便有美国人开了研究房地产周期的先河，但实质上直到2007年次贷危机之后，房地产周期这个理不清的毛线球才得到应有的重视。

笔者3年前曾对房地产周期进行过系统的梳理和研究。从长周期角度看，中国在2017年基本走完一个完整的周期，即从1998年到2017年，这和经典的18年房地产周期理论较为一致。长周期内容本篇暂先不多言。

中国房地产市场的短周期也大体就是3年左右，其实这3年周期是房地产库存投资周期。为什么是3年？答案很直观，与建筑施工周期有关。

比如，建设一座商品住宅小区，从拍地到开工准备需要3-6个月，建筑需要9-12个月，水电安装3个月左右，再加上安全检查和各项审批12-18个月。综合算下来3年左右。其实这也是3年基钦库存周期。

上面是微观案例，我们从宏观上看。国家统计局的数据显示，8月末商品房待售面积62352万平方米，跌至近三年来新低。待售面积是狭义库存，而且目前的待售面积锐减是因为地方政府限制预售许可证发放，所以市场实际可供应的会高于待售面积数据。此外，从包含开工在内的广义库存角度来看，实际可供应仍然会比较高的。

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