正文
中外学者在“产权影响治理”方面的看法近乎一致，大多将产权视为治理的基础要素。
在西方制度经济学学者看来，产权的本质是一种排他性权利。产权私有被视为西方自由主义大厦的基石。著名的科斯定律指出，“只要产权明确，交易费用为零或者很小，资源配置最终就是有效的”。哈耶克认为，“正是由于生产资料掌握在许多独立行动的人的手里这个唯一的缘故，才没有人有控制我们的全权，我们才能够以个人的身份来决定我们要做的事情”。弗里德曼认为企业一旦介入社会责任，则侵犯了资本主义社会的基本性质和特征，并使其走上了社会主义国家的道路。
西方学者提出了公有产权“公地悲剧”的命题，即在公共牧场里，因为每个牧民都追求利益最大化，就尽可能地放牧牛群，这就会使得人畜数量远远高于土地的承载能力。奥斯特罗姆在解释“产权与集体行动”的关系时，建构了公共池塘资源模型。她发现，许多国家管理自然资源的行政责任已经被移交给中央机构，不幸的是，这些努力的结果往往与人们所希望的相反，中央管制经常加速资源的恶化，产生一些腐败和效率低下的问题。她认为，“利维坦和私有化都不是解决公共池塘资源的灵丹妙药”。还有研究发现，投资不足和过度开采导致公共开放空间治理出现越来越多的负面外部性和结果。在众多西方学者看来，越是公共的越容易受到损害，只有明确的私有产权才能奠定自由与合作的基础。因而，组织起来、制定规则、明确谁是授权用户及其权利义务，是维护公共利益、保护个体利益的良方。
从实践来看，20世纪70年代以来，各国发展的背后就是国家制度安排对产权的明晰化。少数西方学者承认，“财产权表达了人与人之间的关系……因而也确定了生产、交换和积累过程中权力关系的制度基础，国家有能力定义和强制执行产权决定了社会关系”。以产权私有化为特征的新自由主义，由撒切尔时代的英国、里根时代的美国不断向世界各国扩展，并且为后任的执政者所继承、深化。在许多发展中国家，产权的性质和定义是经济转型的重要制度因素之一，在一些发展中国家，产权的性质没有得到很好地界定，产权的分配存在许多不确定性，对投资水平、生产水平以及环境的保护和管理都产生了影响。
相应地，在西方城市治理的主流理论中，产权始终是一种潜在而重要的变量。精英主义者认为，精英阶层（那些拥有财富和社会地位的人）控制着所有关键的政府决策和地方政治议程。20世纪70年代兴起的城市增长机器理论显示，基于土地的地方精英最能在城市人口增长和经济繁荣中将自身利益最大化，会因此而投身政治权力斗争，不遗余力地通过塑造资源分配政策来推动城市的增长。20世纪80年代以降，随着封闭社区在西方国家的扩展，一种由业主协会主导的“私人政府”治理模式快速扩散，背后的基础就是业主经由合作产权的联结。
与其他经济学家不同，马克思主义的产权论述凸显出“社会关系”的特征。连西方新制度经济学派的代表人物都评价，详细描述长期变迁的各种现存理论中，马克思的分析框架是最有说服力的，这恰恰是因为它包括了新古典分析框架所遗漏的所有因素：制度、产权、国家和意识形态。马克思和恩格斯没有直接使用产权这个词，而是使用“财产”和“所有权”等术语（见表1），而且这些词汇常常与生产关系、社会关系等一同出现。在《资本论》中，马克思从方法论的角度讲道：“任何时候，我们总是要在生产条件的所有者同直接生产者的直接关系中，……为整个社会结构，从而也为主权关系和依附关系的政治形式，总之，为任何当时的独特的国家形式，发现最隐蔽的秘密，发现隐藏着的基础。”
按照马克思主义的判断，财产私有是“私有制度”及其治理的基础。马克思认为，亚细亚的产权制度是东方专制主义的牢固基础。恩格斯在《德国农民战争》序言中讲道：工业工人只有当他们把资产者的资本，即生产所必需的原料、机器和工具以及生活资料转变为社会财产，即转变为自己的、由他们共同享用的财产时，他们才能解放自己。在马克思主义看来，社会的发展就是对既有财产关系的一种扬弃，未来的社会将“同传统的所有制关系实行最彻底的决裂”，把“全部生产集中在联合起来的个人的手里”。一批新马克思主义者将生产资料的生产分析向城市社会空间的生产扩展。列斐伏尔主张空间是社会关系的产物，也看到都市空间成了资本主义“再生产的场所”，资本对交换价值的追逐“让空间重新呈现在以私有制的名义而被占用的土地上”。哈维看到城市土地拥有者对“垄断地租”的追求，进而主张人民的城市权利。
在中国，改革开放后，农村的家庭联产承包责任制、城市的国有企业股份制改制、住房商品化以及民营经济的兴起，是产权改革的主要形式。产权改革随即影响到社会治理，给基层治理带来了巨大的影响。
在农村，“家庭联产承包责任制”的改革，使得农民获得生产和分配的自主权，促进了农村经济社会发展，同时塑造了新的治理环境。研究者认识到，农村“生产资料的所有权制度，决定和支配着乡村社会和社区整个产权结构及权力结构”，产权的分配对资源的使用和家庭福利的分配具有重要影响，其中“所有权、承包权、经营权和收益权相叠加形成的产权共同体，是集体经济得以有效实现的重要产权基础”。有学者提出中国农村产权单位与治理单位的命题，认为如果二者的对称性强，产权、治理的绩效相对较好；对称性弱，产权、治理的绩效则相对较差。还有学者发现，农村产权主体权利结构不当或失效导致乡村治理主体失效，公共资源产权碎片化是农村集体行动失灵的一个重要原因。
在城市，产权改革之后，新的市场和社会主体不断增长，这构成“治权结构重构”的前提条件。城市原有的公有制住房体系发生重大变化，激发了城市居民的产权意识以及共同利益的诉求，业主委员会应运而生，一种取代“单位制”的社区治理模式在全国扩展。伴随城镇化的进一步发展，城市空间除了老旧社区以外，还有商品房社区、村改居社区、城中村社区、单位社区、安置房社区、保障房社区等等，“复杂多样的产权结构直接导致社区居民的利益分化”。与此同时，居委会受自身的资源约束，对政府存在较高的依赖性，出现“科层化、行政化、职业化”等特征。
检诸以往，不论是西方学者还是马克思主义学者，都将产权视为社会制度和治理的关键要素。产权不但是社会生产的根源因素，还塑造了不同的治理结构。缺乏对产权的分析，则很难洞见隐于治理背后的深刻基础。相比来看，人们对于产权如何影响城市基层治理的机制缺乏必要关注。其一，西方新制度主义经济学派过分迷恋私有产权，将对产权私有制的推崇和公有制的批判推向极致，一旦遭遇现实问题，则意识形态当头，丧失了现实分析的客观性，也就无法观照影响治理的深层因素。其二，马克思主义产权理论的方法论意义，只有运用到具体问题分析才更具生命力，新马克思主义者在分析西式城市治理时重在批判其产权私有制，而失于考察产权的复杂性；中国学界在“产权与农村治理”关系方面做出了尝试，但是，与农村治理天然地与产权显性相联不同，人们对城市基层治理的产权根源缺乏深刻地分析。在城市基层治理领域，产权的变化更多被视为一个外在的影响变量，至于其如何影响上层建筑则被长期隐匿于实践和研究之中。由此，城市基层治理常常遁入“生活场域”，被视为“末端治理”，相应的研究和实践因为缺乏根源基础的反思而陷于“被动应对”的事务主义。其三，过往的研究大多将产权做简约的归一化处理，对于城市空间分布的不同类型产权及其实现过程几乎失察，缺乏差异化、精准化的分析，因而所得出来的结论往往存在偏差。因此，是时候从发展导向的城市化进程中“沉淀下来”、从疲于应对的事务主义中“抽离出来”，从产权这个源头寻找影响和制约城市基层治理的因素。
简单来说，产权就是人对财产的归属权利。从法律意义上来讲，产权意味着“所有人对物的一种排他性、独占性、绝对性和永续性的权利，是一种有关财产权利的行使规范与构成性规范”。本文所讲的产权主要指“有体财物权”，不涉及各类发明、出版、数据、专利等“无体物权”。为了更好地展开分析，本文将从横向上区分产权的类型，从纵向上区分产权的过程。
从属性来说，产权可以划分为“纯私有”和“纯公有”，前者基本否决了他人的可获得权、可收益权，后者代表了个人对公共的让渡，往往由更大的集体或者国家代表部分民众或全民所有；介于二者之间的则是程度不一的合作产权。从分析层面来看，人人可进入的就是一种公共产权，只对一部分人开放的是合作产权，不允许其他人进入的是私人产权。《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）规定了三种所有权形式，即“国家所有权、集体所有权、私人所有权”，在集体所有权方面列举了“土地、建筑物和基础设施”等。集体所有权更多地与农村土地关联在一起，在城市基层，除了部分特定的集体所有权以外，广布的是社区内业主的“建筑物的复合共有权”，本文将对其采用“合作产权”的说法。
马克思主义主张生产资料公有制对社会主义、共产主义的基础作用。在中国，社会主义改造完成之后，公有制构成一切组织和社会制度的前提。1956年1月，中共中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》指出，“一切私人占有的城市空地，街基等地产，经过适当的办法，一律收归国有”。在整个计划经济时代，土地由国家划拨给单位无偿使用，单位兴建住房并且将其分配至个人，个人只有使用权。改革开放后，公有制为主体、多种所有制经济共同发展的制度，成为中国特色社会主义制度的重要支柱。1982年，第五届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国宪法》规定，“城市的土地属于国家所有”。《民法典》第二百四十九条规定：城市的土地，属于国家所有。城市的公园、森林、国有资产、铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，一般而言都属于国家所有。作为城市经济体制的根基——产权公有制，既支撑了中国城市的建设和发展，又在深层影响着治理的展开。
