正文
万亿，整体拐点已显现。从结构上看：一线城市已步入存量房时代，新增住房建设用地难以有效增加，导致楼面价飙升，但出让总金额却开始呈下降态势；三线城市企业拿地意愿不足，楼面价和总金额均维持低位；二线城市成为支撑全国土地出让金的主力，楼面价和成交面积均开始迅速提升，带动出让金总额增加。
可以预见，
未来随着重点二线城市逐步进入存量房市场，土地财政也将减少，届时全国土地出让金下滑难以避免。
另一方面，由于土地出让金占地方本级财政收入比例超
40%
，
土地出让金减少的地方政府有寻找新增财源的动力。
因此，
保有环节的税收应逐步被重视，成为弥补土地出让金减少的重要途径。
如果房产税改革滞后，随着土地财政的下降，地方财政收支压力和债务风险将上升。在中国，自
1994
年分税制改革以来，地方政府财权被不断上收的同时，事权反而不断下放，地方财政的财政收支平衡困难，地方政府债务问题紧迫，过去几十年正是土地财政填补了地方财政收支的巨大缺口，为地方经济发展、城镇化建设做出了巨大的历史贡献。
1.3
房地产税改革的思路：简并税种，优化结构
2015-2016
年房价再度暴涨，社会各界热议推出房产税的呼声高涨。
2016
年
7
月
23
日，财政部原部长楼继伟在
G20
税收高级别研讨会上表示，应该积极推动房地产税改革，受制于信息征集能力弱以及利益调整阻碍，目前还没有正式推出，但仍将义无反顾地去做。
早在
2014
年，中央政治局会议审议通过《深化财税体制改革总体方案》，提出
“
加快房地产税立法并适时推进改革
”
，总的方向是，
在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收和收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。
目前，中国房地产税体系主要有
10
个税种，涉及开发建设、交易、保有三大环节。其中，开发建设环节涉及
7
个税种，交易环节，涉及
7
个税种，在保有环节，有
2
个税种。
房地产税税负结构呈
“
重增量轻存量、重建设交易轻保有
”
的特征。
根据《中国税务年鉴》数据：房地产行业税收总额中，房产税占比仅
2%
左右，加上城镇土地使用税，保有环节税收贡献不超过
5%
；而营业税、企业所得税、土地增值税和契税占比分别为
32%
、
18%
、
19%
和
17%
，主力税种集中在开发建设和交易环节。
2014
年全国房产税总额
1851.6
亿元，对标房地产行业开发和交易环节总税额近
16000
亿，占比也仅
10%
。
目前房地产行业整体税负偏重，远高于全国整体水平。
产值占
GDP
仅
6%
的房地产业负担着全国
14%
的税收；全国整体宏观税负率
19%
，而房地产业宏观税负率达到
44%
。以增加值法测算，房地产业
2014
年比
2013
年增加
2013
亿元，同比增长
5.6%
；而税负增加
1059
亿元，同比增长
6.8%
，产值增长速度慢于税收增长速度，新增额的
53%
均贡献给税收。
因此，房地产税改革不是简单地开征房产税，而是对建设、交易、保有环节税赋进行重新调整，如果对居民住房开征房产税，则应相应减少交易环节税负。同时，简并税种、优化税收结构，并为房地产税替代土地出让收入创造条件。
2
个人住房房产税推出需要具备六大前提条件
2.1
六大前提条件尚不具备，需要加快推进
十八届三中全会提出加快房地产税立法，并适时推进改革，此后房产税要扩围至个人住房的传闻不绝于耳。我们认为，
推出个人住房房产税（以下简称房产税），应立法先行，并满足
6
个前提条件，而这些前提条件短期内仍难以完全解决，需要加快推进。
一是开展全国的住房普查，掌握全国住房的基本情况。
自
1984
年以来，中国迄今为止没有进行一次全国性的住房普查，住房基础信息薄弱。
二是建立全国统一的不动产登记系统，准确及时的采集房屋登记和交易数据，实现全国联网、实时查询。
《不动产登记暂行条例》自
2014
年
11
月
12
日公布，
2015
年
3
月
1
日起施行，时至今日，政策已推行一年多，距离国土部多次提出的要在
2016
年底完成全国所有市县发放《不动产证书》的目标，仍有一定距离。
三是统一界定房屋性质。
由于历史遗留原因，现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋，产权性质差别大，税基不统一。
四是完成房地产税改革。
目前在房地产税收环节，约有
10
个税种，应重新设置建设、交易、保有环节税赋，避免重复征税。
五是完成《城镇住房保障条例》立法，清楚界定居民
“
基本住房标准
”
，以确定房产税的免征条件。
2014
年
3
月
28
日，国务院法制办发布《城镇住房保障条例（征求意见稿）》及其说明全文，公开征求社会各界意见。这也是目前发布的较新的关于保障性住房的文件，该条例仍为意见稿，尚有很多问题亟待立法解决。
六是完成修订《税收征管法》，为依法治税，提供依据。
2015
年
1
月
5
日国务院公布财政部、国税总局起草的《税收征管法》（
2015
年修订征求意见稿）。对比原税收征管法，此征求意见稿对税收征纳权利义务做了大幅修订。国务院办公厅印发的《关于国务院
2016
年立法工作计划的通知》（国办发〔
2016
〕
16
号），就做好国务院
2016
年立法工作提出相关意见，并发布了
2016
年立法工作计划的具体安排，其中包括抓紧修订《税收征收管理法》等税收立法项目。
房产税的开征需要得到纳税人的认可。对于一个全新的税种，要想顺利的在全国进行推广并取得预期效果。一方面，需要通过各种渠道对纳税人进行
“
培训
”
，让纳税人充分了解相关的规定；另一方面，也需要积极采纳纳税人的建议和指导，使双方尽可能的削减信息不对称。在开征之后建立房产税监督机构，建立纳税申辩制度。为保证房产税的公平客观，对房产税的采集及使用都需要监督，纳税人有途径提出异议和申诉。
2.2
房产税可以成为重要地方财源，但短期难以完全替代土地出让收入
从境外房产税实践来看，美国房产税占地方政府财政收入的
15%
左右，香港差饷占政府财政收入的
5%
左右，韩国地税占政府税收收入的
20%
左右，日本固定资产税占地方税收收入的
40%
左右。上述几个国家和地区的税基为一定比例的土地和房屋评估值，政府形成了一套完善的土地及房屋价值评估体系，每隔一段时间对土地和房屋重新估值，计算税基，总体来说，
成熟的房产税制度具有宽税基，低税率，适当减免形成累进税率的特点。
相比国外，
中国仍有大量基本居住需求，房产税因免征面积设置、房产评估值豁免设置等，很难形成高税收规模，短期内无法完全替代土地财政。
以重庆上海试点为例，两地的房产税试点办法均设置很高的免税面积，税率较低且针对高价房采取超率累进税率，充分考虑刚需和改善性需求。
从税收收入看，两市房产税绝对值虽然保持增长，主要是因为房产存量价值增加，而非房产税试点带来的增量效应。对标总税收收入：
2011
年试点以后，上海房产税税收收入在总税收中占比并未增加，维持在
2.5%
左右；重庆房产税占政府税收收入的比例也并未迅速提升，
2011
年到
2015
年仅增长
1.3
个点。对标土地出让收入：重庆和上海的土地出让收入分别在
1500
亿和
700
亿左右，目前房产税收入仅相当于土地出让收入的
7%
。
2013
年，杭州曾作为个人住房房产税试点扩围城市，制定房产税
“
杭州方案
”
，内容包括针对增量住房征收、以户为单位划定人均免征面积、实行超标面积累进税率等，但在进入会签程序后被紧急叫停。但该方案在当时被作为蓝本，曾拟在下一批房产税试点扩围时，在其他城市推广。因此，我们参考该方案对中国征收房产税可能产生的税收收入进行测算。
2015
年，全国总人口为
13.7
亿，常住人口城镇化率
56%
，
2012
年全国城镇人均住房建面
32.9
平，照此估算全国城镇住宅建面
253.8
亿平。
2016
年上半年全国商品住宅销售金额
5.76
万亿元，销售面积
6.7
万平，均价
8573
元
/
平米。因此估算当前全国城镇住房存量价值为
217.6
万亿元。若按照
1%
的房产税率，每年房产税总额
2.18
万亿。但事实上，我们认为如果针对存量房征收，每年征税总额远小于此值。一方面，按照国际通行准则，房产税通常会根据住宅类型、住宅面积等因素形成超率累进税率，因此综合税率会低于
1%
。另一方面，实际征收面积远低于
253.8
亿平，主要因为：一是为保障刚需，将设置较高免征面积，杭州方案中的免征面积为人均
60
平；二是中国大量存在的小产权房等难以统计和确权的房产；三是在城镇居住
6
个月以上即计入常住人口，大量农民工等流动人口并未在工作和
居住的城镇买房，当前中国户籍
人口城镇化率仅
