老百姓为什么普遍不相信房价会下跌？

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但是因为政策本身没有让市场扮演一个调整供给与需求的角色，最后反而是限制了市场，进一步加强了政府的刚性担保和刚性兑付。 这种东西会自我强化——房价涨了两年之后，买房者可能觉得明年上涨的概率是55%，涨三年的话他可能会觉得是65%，如果涨了5年，他会觉得房价上涨的概率是100%。

这是很可怕的，老百姓忘记了房价是会下跌的。

比较有趣的是，就房地产市场而言，你必须要区分一二线城市和三四线城市。其实很多三四线城市即使今年涨了之后，还没有回到其历史峰值。大家可能意识到了，那些市场可能再也涨不回他的历史峰值了。所以，我们看，虽然货币供应量每年11%~12%的增长速度，但是有一大块市场投资人是不会去碰的。这会导致一旦投机起来，他去碰的那个市场投机的强度会比原来更大。

我曾经写过一个文章，在文章里我这样问： 一线资产难道真的只涨不跌么？我的理解是，越是泡沫尾端的时候，其他已经不涨了，核心资产还在涨。

一个例子是，互联网泡沫的时候，大部分互联网股票都不涨了，就剩雅虎、亚马逊等少数几家公司的股票还在涨。雅虎最高的时候涨到每股95美元，但是过去很长一段时间，他的股票价格基本上在15到20美元。

我们再看东京和大阪的房价，相对于日本其他城市的房价而言，其他地方涨势比较平，大阪和东京的涨幅就比较陡峭。但是涨的多的城市，一旦跌的时候它的跌幅也会更大。

现在的情况是，一方面一线城市公共实施极其充沛，另一方面，年轻一代对生活的追求和理解跟前面几代人不同，他们更重视体验，而这种体验只有在一线城市才能完成。这样一来，大家都想去这些城市，这几个城市的绝对价格就已经很高了。首付贷为什么会让房地产中介都害怕？因为完全超出了大家能够接受的水平。

但是现在看呢，许多地方的政府退出这种刚性担保的意愿越来越低。或者说，原来是不想退，现在是不敢退。

这次不一样？

最可怕的就是这一次不一样。

致命的一致——大家都觉得这个不是泡沫的时候才是最可怕的。我有写文章，刚性泡沫真的不破么？有读者反馈说，你写的是刚性泡沫，那你说刚性就意味着它是不会破的。我要解释一下，最开始是用英文写的——GANRANTEED BUB-BLE，就是被担保的BUBBLE(泡沫)。被担保的泡沫它一定会发生，但我没有说它一定不会破。

然后我就想，现在很关键的一点是，很多人觉得中国不一样。我上大学的时候喜欢看顾准的一本书，《从理想主义到经验主义》。我们在西方接受教育比较多的学者，经验主义会更多一些，所以人家说庸俗经济学是有一定道理的，但是传统的计划经济里面理想的色彩会多一些。

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