你家小区大小，正在加速分化房价

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根据一房一万数据统计，光 2011年以后竣工的超大型社区一共就有300个。

我以这 300个小区为原点，统计出它们方圆1.5km范围内，年代相同的mini型社区和中型社区，并对它们的房价做了一个对比。

随着数据的拆解，一些意想不到的变化出现了。

我们先看一下内环内。

需要注意的是，内环内也是我在统计小型地块时，供应数量最多的区域。

熟悉市场的小伙伴应该还记得，二手房的整体下行始于23年6月。

带着这个时间记忆，去看这些二手住宅的价格走势，会有发现一些有意思的现象。

比如，阵营间的加速分化。

早在23年初，三者之间的均价差异并不大，甚至那时的中型和超大型房价 走势几乎同频。

但戏剧性的一幕出现在同年的3月（比全市普跌早了三个月）。

超大型小区的价格，率先出现了缓慢下行的迹象。

与此同时，小型和中型社区的价格还处上升通道，并从此抱团，直到去年底。

从房价的稳健性看：mini型＞中型＞超大型。

来看具体的内环内房价跌幅情况——

超大型：-17%。

中型：-12%。

mini型：-7.6%。

如果仔细看上面的趋势图，还发现一个比较微妙的情况：

去年9.29调控政策后，原本和mini型价格抱团的中型楼盘，价格没能咬住，出现了一波小幅的价格下滑。

相似的房龄，同样的核心环线，为什么会出现房价的分化走势？

我脑海里首先冒出来的一个因素就是： 人心。

去年夏天，在徐泾某个很出名的超大型次新盘走访时，我曾和一位有意向想卖房的业主沟通。

快结束时，那位女业主对我千叮万嘱：

“如果你还要看其他邻居的房子，千万别提我家要卖房，更别提这个价格，不然业主群要里，我要被邻居们说了。”

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