资本抢滩五万亿租房市场：新租房时代，政府操盘和市场博弈下会发生什么？

收入上不去房租咋上去

虽说长租公寓行业目前还处于亏损阶段，但 各家机构之所以蜂拥而上，肯定是看到了它的前景。问题是，这个 行业何时才能迎来曙光?

对此，链家研究院院长杨现领的判断是在十年以上。链家同样是长租公寓的先行者，旗下长租公寓——自如，拥有7000多名员工，管理着50万间房子。

杨现领的判断基于四个条件——

第一，该城市有持续的人口净流入，且净流入人口以年轻人为主；

第二，服务业占比超过50%且持续上升。因为在制造业占主导产业的地方，这些流动人口、新市民，居住的主要方式是在工厂里面，不需要租房；

第三，房价收入比偏高，这使得居民很难在短期内进入购房市场，进入交易市场，所以需要在租赁市场停留更长的时间。

第四，租金有上涨空间，而且当前的租金水平绝对值不要太高。

在杨现领看来，目前仅一线城市和部分热点二线城市可满足上述四个条件。即使是在这些城市，租赁市场同样很难爆发式增长，这其中另一个内在因素是，租金的涨幅刚性地受制于收入的涨幅，收入涨幅是既定的，那么租金涨幅就是既定的。

杨现领举例说：“在北京工作的年轻人，月收入水平一般1万左右，那么他能够接受租金上限就是30%，即月租金3000块钱，3000块钱是收入刚性约束条件。在北京，3000块钱能租一个不错的单间，所以市场需求目前以单间为主。再观察2017年上海市场，我们发现，一些高端公寓出现大面积空置，原因就是客单价太高，月租金超过5000块钱。”

房屋租赁市场不仅受制于居民收入水平，还受制于城市地段。

杨现领称，大城市二、三环租金的溢价明显高于六环租金的溢价。租金会随着通行条件和配套条件，呈现出比较明显的租金梯度。

“很多开发商之所以要搞租赁，是因为它的房子卖不出去，这些库存一般是在比较偏远的地方。这是一个悖论：越是偏远的地方，房子越租不出去，租金越上不去。”王戈宏表示，相对买房，租房对地段有着更苛刻的要求。

正是如此，杨现领判断未来新增房源占整个租赁市场的比重不会超过20%，因为一线城市核心地段已经无地可供，新增加的土地供给集中在偏远地区，而这些地方的租赁市场需求并不强劲。

“所以说，房屋租赁还是个草根行业，需要时间培育。”杨现领如是总结。

视频：棱镜编辑室  制作：段煜冰

一场百万人才争夺战正在中国的一二线城市间激烈展开。这背后，除了薪水、户口、工作机会之外，要让人才有归属感，“居者有其屋”也颇为重要。面对凶猛高企的房价，地方政府试图自己出手构建一个规模庞大的住房租赁市场，让以房为家的中国人逐渐接受“住有所租”的时代。

这其中，尽管并未被列入首批12个开展住房租赁试点城市名单上，但上海动作依旧敏捷。

8月7日，《张江科学城建设规划》获上海市政府正式批复，这座被誉为中国“硅谷”和“药谷”的高科技园区升级为城区。根据规划，未来新增920万平方米的住宅中，90%以上用于租赁。

事实上，为了破题人才“留沪难”，早在2000年前，政府操盘下的张江人才公寓即已试水，这种租金低廉、配套健全、只租不售的过渡住房成为吸引人才的样本，随后陆家嘴金融城人才公寓等相继出炉。

张江模式之外，紧邻张江的金桥出口加工区也开始推行针对园区高管、外籍人士的碧云高端社区，同样由政府操盘、只租不售、供不应求。这二者模式涵盖了从低端到高端的租房人群，在席卷全国的“租售并举”新时代，为各地提供了可借鉴的样本和经验。

紧俏的人才公寓

理工科背景、工作勤奋、薪水丰厚、拙于表达，作为一名典型的“张江男”，IT软件工程师林升刚刚拿到了汤臣豪园三期人才公寓的钥匙。不过，此时距离他去年毕业入职后申请人才公寓已经一年有余。

这间20多平米的房间成了林升在上海“暂时”的家。这里离他单位不足2公里，三室一厅的户型，每个卧室都配有家具、空调及卫生间，客厅配有公共洗衣机及厨房。

强大的租金优势造成现在人才公寓处于“千军万马过独木桥”的争夺状态。以林升入住的汤臣豪园小区为例，他住的卧室最小，每个月只需交付1000元的租金，其他两个室友租金不超过1500元。而链家网上一处3室1厅的房子租金报价在8200元/月，这比市场价格要便宜一半以上。

“现在人才公寓全靠排队，少则一年，多则一年半，而且住满两年就得搬走了。”林升告诉腾讯财经。

根据《上海市张江高科技园区人才公寓管理办法》中的官方解释，这种“人才公寓”是指由园区统筹、专项用于园区生活配套、专门提供给园区相应人才居住的短期租赁过渡性周转公寓，采用“两定”（定楼、定人）“两限”（限价、限期）的实施办法。

没有年龄限制，只要满足单位的工商注册地、财税户管地在张江，以及本科以上学历、与单位签订一年及以上的用工合同，即可申请入住。人才公寓按照按一人一间配置，人均建筑面积30-35平方米的（含公用面积），租金原则不超过1000元/月，最多可以入住两年，期满后租金可以按市场价格再延期一年。在申请流程上，是个人申请、企业确认、轮候排队、选房入住、园区管委会备案。在具体操盘上，张江园区管委会负责规则制定、补贴认定、监督等职能，国企张江集团则负责开发运营的重任。

张江人才公寓的历史可以追溯到2000年初，当时还是一片蛮荒之地的张江高科技园区为了把人才从城区、高校吸引过来，开始试水人才公寓。随后其公寓规模及类型不断拓展，目前已拥有创业公寓、高科苑、天之骄子等9个人才公寓，可供出租的体量为17万平方米，共2861套住房。

当然，作为市场上的稀缺资源，庞大的人才公寓体系里也不乏违规操作现象。

2015年夏天，从东北某大学毕业后，宋恒入职了位于张江的一家公司，随后就申请到了一间汤臣豪园三期的人才公寓，但入住资格却被老员工顶替，和公司交涉无果后，宋恒选择向物业管理处举报，随后冒名入住的老员工被清退。

宋恒告诉腾讯财经，除了清退之外，该公司并未受到任何惩罚措施，包括补缴政府的租房补贴，以及取消其补贴资格，后来他还被公司克扣了数千月的奖金。

腾讯财经发现，在上海市人民建议征集网上征集平台上，2017年6月5日，也有市民来信投诉张江创业公寓存在着申请资格审查不严、申请排队等候者管理无序等问题。该封信举例称：“有些在上海有房产的申请者（甚至不止一套房产），成功申请后将人才公寓出租赚取差价。同一申请者最多可以住3年，但是长住3年以上的大有人在，不乏已经居住超长达5年以上的申请者。”