正文
本案的败诉原因是案涉
《合作开发协议书》
的性质是国有土地使用权转让合同。依据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，
提供土地的泰恒公司只收取固定收益，不符合合作开发房地产合同所必需的“共享利润、共担风险”条件。
瑞康公司以《合作开发协议书》的性质是合作开发房地产为由申请再审，最高法院不予采信。
最高法院认为：
“
民事法律行为应探究当事人的真实意思表示，而不能仅仅根据当事人合同中所采用的合同名称即认定当事人之间的法律关系性质。
本案基于瑞康公司与泰恒公司之间的真实意思系转让案涉建设用地使用权，故应认定为建设用地使用权转让合同。”
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
一、本案当事人原以为稳拿800万元“合作开发”的收益，可惜官司败诉后只拿到428万元“土地转让款”。要是当时花费10万元“高价”聘请律师起草该涉案的合作开发合同，我们相信律师在起草协议的时候就会检索法律并提出相关建议，也许结果不至于如此。
我们不知道其他律师团队怎么开展工作，但是我们知道，要是该案的原告当初聘请我们团队的律师起草该合作开发协议，我们办理这类专项法律服务的律师费收费至少是20至30万元。如此“高价”买到什么服务呢？一定不是百度文库下载的一份房地产开发合作协议，
为了起草《房地产合作开发协议》，我们律师会针对交易做两件事：（1）针对本项目交易进行详尽的事实背景调查，探明当事人的真实意思；（2）法律专项检索和相关案例检索。
（一）如果拥有土地的一方确实是想卖土地退出，我们团队律师会提出建议：（1）要么改变交易结构、以转让项目公司100%股权形式完成项目用地和项目资产一并转让的目的。
与此同时会提示当事人：国内有因为转让股权被认定为土地使用权转让而判刑的先例；
（2）要么建议当事人直接签署《国有土地使用权转让合同》转让土地。
如果选择这个方案，我们团队的律师会根据项目事实，让当事人自己初步判断拟转让土地项下投资是否达到25%的转让最低要求。要是投资没达到25%的，我们团队律师会提示直接签署《国有土地使用权转让合同》存在一定风险。当然也会同时告诉当事人：最高人民法院（2013）民一终字第18号判例认为，即使转让土地时未完成城市房地产管理法规定的投资总额25%，不能据此认定合同无效。
（3）要么我们在合同中进行完善的设计，即便最终《合作开发合同》被法院认定为《土地转让合同》，合同性质变了，但是应支付的价款不变，不至于被认定为《土地转让合同》后可根据收到的合同价款遭受重大缩水。
（二）我们团队律师会探明双方的合作真意，拥有土地的一方并非想卖土地退出，而是真正的合作开发，我们就会
起草无歧义、条款完善的《合作开发协议》。
起草协议的过程是一个探明当事人意思的过程，是一个发挥律师职业经验的过程，更加是一个案件梳理的过程。
二、没有无风险的交易，但是应该尽量避免和尽可能降低风险。真正要起草完善的合同，应该怎么做？我们的做法是分三步走。第一步是根据律师事务所内部形成的文本库，找到最贴近需要的一个范本。
律师事务所内部文本库这是一个知识积累的过程，是小型律师事务所无法做到的。
第二步是进行法规检索，确保至少起草的合同和现行法律不存在相悖之处。第三步是检索案例，看看需要起草的合同的相关领域经常发生什么类型的诉讼，并分析引起诉讼的原因是什么（是因为履行中产生的问题，还是律师起草的“烂合同”引起的？），如果引起诉讼的原因是合同条款存在缺陷，那么我们会在为客户起草的合同中绝对的避免、绕开，避免客户掉进相同的“坑”里面，这就是我们收取“高额”的律师的价值所在。
三、建议律师不要起草“烂合同”。客户虽然很少会几年后发生诉讼时找律师算账，但是客户一定不会给你好口碑。
什么是“烂合同”？
“烂合同”就是本身存在设计缺陷容易引发诉讼的合同（语义歧义、重要权利义务履约的节点不明等等）。
有些律师号称自己是牛哄哄的“非诉讼律师”，他并不知道自己起草的合同到底有多少引起了纠纷甚至诉讼
（项目完成后他就退出项目了，引起诉讼一般是几年后）。
所以我一直建议非诉讼律师必须多参加诉讼，只有这样才可以设计出真正好的交易结构、写出真正好的交易合同。
四、最后还要苦口婆心的提醒“地主”们注意：拥有土地的“地主们”切记，如欲实现合作开发的合同目的，绝对不能约定提供土地使用权的一方只收取固定利益，而不承担经营风险，这种交易结构会被法院认定为土地使用权转让合同，不能享受项目收益。
《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
以下为该案在最高法院审理阶段，判决书中“本院认为”就该问题的论述：
