非标的气数，怕是真的要尽了

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坏第五单，自有资金再接，股东就要跳起来了。

曾经有家机构的股东（是股东），找我去做交流，非常私密的一个环境。 我说不准录音，不准记录，我才可以说。 然后给我提问，商业模式是什么？ 我说这个问题问得好，你要听真的还是假的？ 如果说假的，就是收管理费， 如果真的，融资类的涉众项目，就是影子银行。 这玩意很残酷，挣一年的钱，一单可能就赔进去了。

2，非标无非地产城投，规模萎缩是趋势。

非标干这么多年，主要就是地产、城投的融资，后来弄了个消费金融，就是对个人的零售贷款，但是对于大多数机构来说，都干不了。

地产非标，兴旺了10年， 就是做明股实债，花样特别多，但是本质都是帮开发商加杠杆，所谓地产前融。

什么叫明股，就是名义上是股（或者非贷款形式），这样可以不满足432（432之后才可以用银行开发贷），什么是实债，就是拿固定回报，资管机构愿意要固定回报（因为背后的投资者要固定回报啊），开发商也愿意给固定回报，剩下都是我的啊。

地产行业玩的是杠杆，项目利润率没那么高，但是加杠杆之后，算股本回报就很吓人，因此也愿意给更高的利率。然后房价单边上涨，土地、房子都增值，开发商、资管机构、投资者，你好我好大家好。

那么现在是什么监管形势？ 所有的地产前融模式都被监管点名限制了，然后 房地产信托每个月都要压缩。现在有的还能干干“432套壳”，真正用款的是其他项目，还是明股实债。

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