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纯干货：地产私募基金实操技巧及募投管退实操与合规分析

西政资本 · 公众号 · · 2017-07-19 17:51

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目录

一、当前地产公司各主要融资渠道的融资现状

（一）银行

（二）信托

（三）私募

（四）资管

（五）其他同业业务

二、地产私募基金的核心操作技巧及合规分析

（一）基金投资人的物色（区分投资取向与风险偏好）

（二）项目操作时间与基金期限的错配（以城市更新基金为例）

（三）担保措施与还款来源（以城市更新基金为例）

（四）基金产品备案的高发问题

（五）托管的问题（银行和券商）

三、城市更新基金的产品结构及操作要点

（一）产品的基本结构

（二）基金产品形式的选择

（三）优先级、劣后级及管理人的收益分配

（四）产品端及投资端的架构设计

（五）投资人、基金管理人、基金及项目公司的纳税分析

（六）风控措施或增信措施

（七）基金的退出

（八）基金的清算

四、地产基金如何投热点城市的普通住宅地产项目

（一）股加债?

（二）先备案股权再增加投资放债?

（三）小金额备案股加债后同比例增加资金规模?

（四）基金增资到SPV后由SPV以股加债投资到目标公司?

（五）其他类的管理人发行的小股大债产品?

本文字数：6849字阅读时长：9分钟

编者按：

笔者自从业以来，一直被同业人士问及金融的本质是否为监管套利，也一直被人问及地产的本质是否为融资和杠杆。鉴于第五次金融工作会议已给出了明确的答案，笔者特以地产私募基金的核心操作为例，从纯实务的角度引导读者理清金融操作的方方面面，并期望读者能自己确信上述的答案。

特别声明：本文的所有内容仅为笔者个人工作经验以及对地产私募市场现有操作情况的相关总结，不代表本人或监管层面对其合法合规性的认可，敬请同业人士留意。因部分实操内容涉及敏感信息，如读者有兴趣，欢迎私聊，亦欢迎在本周日的实务分享课中现场交流（详见本公众号活动通知《 7.23实务培训丨城市更新实操解析及城市更新基金产品设计 》）。

一、当前地产公司各主要融资渠道的融资现状

（一）银行

钱荒继续，授信额度紧张，表外、通道和同业业务收缩严重。以表外、通道类地产融资为例，四大行已基本没有额度，股份行内外部均在争抢额度和放款，另股份行和城商行不少都在继续抬高理财产品收益吸收资金。

（二）信托

基本只做满足“四三二”条件的项目，个别仍可做明股实债，但大部分都要求资管产品增值税及产品退出时产生的税费由融资方承担。

（三）私募

协会继续强调专业化经营原则，鼓励股权方向投资，债权及其他类投资收紧，但热点城市的普通住宅地产项目的融资仍存在被绕道的空间。

（四）资管

受新八条影响目前基本只做平层产品，以地产投资方向为主的资管产品已进入负增长时代。

（五）其他同业业务

银行基本只维系旧业务、旧客户，目前银行的钱投资管难度较大，通道类已基本被禁止；国有大行基本已严格执行新规要求，股份行在灵活变通，其他如城商行等八仙过海、各显神通。

二、地产私募基金的核心操作技巧及合规分析

（一）基金投资人的物色（区分投资取向与风险偏好）

1.私人金主

2.投资公司

3.金融机构

4.管理人及其高管

5.融资方股东或实际控制人（劣后级）

募资的合规性问题：

Q1：非货币资产能否对基金出资？