上海核心资产怎么了？

在传统认知里，城央大平层在豪宅市场独占鳌头，新房市场的确如此。然而， 当下二手市场数据揭示了全新的趋势 。

据统计，2025年至今，上海已成交8套总价过亿的二手房，其中只有1套是大平层， 其余7套为独栋别墅或老洋房 。

就在上周，最新一套过亿成交出炉。由建筑大师邬达克设计的 新华路老洋房 以2.7亿元法拍成交，溢价率约8%， 单价超50万元/m² ， 刷新上海2025年二手单价纪录 。

再往前看，衡复风貌区的吴兴路83号/85号各成交一套，单价在20.6万-26.78万/㎡不等，总价约1.01亿-1.05亿元；长宁西郊的明苑别墅成交两套，单价在22万-27.34万/㎡不等，总价约1.25亿-1.82亿元……

这些案例， 正印证着独栋产品的价值与稳定性 。

土地端更显稀缺 ，近5年上海38万套新房中，独栋别墅供应不足千套，占比仅千分之三；500㎡以上庄园级独栋别墅仅约百套，占比万分之二。

近8年宅地交易超千宗，容积率低于0.2的地块供应为零， 独栋大宅成为“卖一套少一套”的楼市藏品 。

正是由于土地的稀缺性，使独栋大宅能够成为穿越周期的硬通货 。