正文
1、对于商住房来说可以是零容忍，2、我们是来真的。
今天我并不想探讨太多这么做是对是错，我想要和大家聊的是这么一个话题：
上海为什么对待商住房如此的高压？
这背后一定藏着某种原因。
这里大概藏着一个十年前的故事，
十年前的一个伏笔在今天发生了蝴蝶效应，
时间有点长故事也不短，希望大家可以给我点时间说下这个故事。
确切的来说，应该是十七年
开始是因为2000年左右犯的一个错误，或者也不能称之为错误吧，就是当时轰动一时的
上海一城九镇规划
。
这个策略几乎影响了上海未来十年的房地产发展。
当初的规划基调是在上海的近郊区域规划十个新城板块，用来缓解城市中心拥堵的居住环境。
这个策略的初衷其实非常明显，就是市中心这么拥堵而且房价这么贵，不利于上海的发展。
所以上海就在近郊拥有较大土地出让的区域规划这十个板块，通过发展轨交解决交通问题，通过政策引导解决产业问题，通过相对较为低廉的土地解决居住问题，通过开发商和政府的合力解决配套问题。
整体的大方向就是在上海外环这一圈设置十个卫星城，让上海从过去的单核驱动过渡为多元发展的局面。
这个初衷其实很好，外口人流又缓解了市中心资源压力，多点开花有利于城市的全方位发展。而且郊区拥有较大的土地储备，政府财政也比较容易的、解决。民生角度上来说普通老百姓也能更加容易买到房子了，可谓一件N个雕啊。
这一系列的变化的集中体验来自2000年到2010年
这十年最大的变化来自——
人口。
看图便知。下图是上海市五普到六普各个街镇的人口数量变化（绿色表示人口减少，红橙黄色表示人口增加）。
我们不得不钦佩上海市政府强大的执行能力。
在全市人口高速增长了近30%的巨大压力下（从2000年的1800万增长到2010年的2300万），城市近郊区及新城人口大部分都有飞速增长的情况下，市中心（除了浦东以外的内环线内）的人口数量竟然硬是被降了下来。我们不能不说这是可以载入史册的人口疏解的大胜利。
人口顺利地转移了，那么城市规划进入第二个阶段：
让这些人可以在郊区更好地工作就业。
这个逻辑其实也非常简单，既然是卫星城，那么希望郊区居住的人也可以在自己的生活半径内最大程度地解决工作问题，这样如此的卫星城才更加自成体系，降低上海核心区的拥堵，使得城市发展更加均衡。
那么片区发展是怎么做呢？
从2008年开始，在一城九镇这些郊区版块出让了大量的商办土地，希望通过土地出让实现产业转移和落地。
这个逻辑到目前来看依然没有问题。
后面从2008年大量的商办土地出让之后，猛然发现一个惨痛的现实：
这是测算了交通刷卡的数据，
从上图可以看到，无论是市区的站点、还是郊区的站点，其相互关联度最强的指向只有一个，那就是市中心；
也就是说，无论人们在哪个站点挤上了地铁，他们大部分的出行目的地只有一个，那就是市中心
。
我们可能会提出疑问，所有的郊区都在做招商引资的工作，每个郊区板块每年纳税的额度远大于市中心，很明显大量的企业都在郊区注册成立了，为什么大家还是涌向市中心工作啊？
其实这个逻辑很简单，所有的企业都在郊区注册，但是所有的企业都在市中心办公，这是市场经济导向的结果。
在市中心工作相对高效，和周围的企业联动也会更高，比较有利于高效地实现经济产出，这个现象我相信大家都想得明白。
所以不论郊区的政策如何优惠，企业还是在市中心办公。
基于这样的现象，
我们规划的十个卫星城就在某种情况下变成了潮汐城，
只有晚上回去睡觉，但是白天依然在市中心上班。
然后一个重要的问题：当郊区的办公需求没有，但商办土地都出让了，怎么解决？
土地出让的时候，开发商们都觉得一城九镇很有道理，城市规划非常完美，但是当商办土地进入开发阶段之后发现，市场需求压根就不存在。
