冯仑：离婚率越高，房子越好卖？

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当我们明白了房地产开发时代结束之后，可以提前做哪些准备呢？比如，如果未来注定房地产交易量会很少，那我们就必须「减量」。这里的「减量」，包括减少开发规模、降低价格、放慢开发速度。基于这样的判断，我们公司在 2016 年就把开发业务卖掉了，也正是因为这一决策，我们今天才没有背负沉重的负担，也没有面临「爆雷」的危险。

所以，这就像那个多看了大人一眼的小孩，早早地做好了准备。而我之所以能够提前看到这些趋势，是因为我一直在观察和学习。过去 30 年，我出国考察学习了 100 次，其中美国去了六十多次，新加坡去了二三十次，日本、德国等发达国家也去了很多次，甚至连不发达的地区，比如非洲和南美洲，我也去过。通过这些学习经历，我发现房地产开发的趋势是有共性的，不仅仅是中国，全球许多国家都面临类似的情况。

此外，我发现，有些国家地区的人均 GDP 才 3,000 到 5,000 美金，人口还在不断增加。由此推测，人均住房面积可能只有十几到二十平方米。 于是我想，既然那里还有很大的开发需求，那我们可以去那里发展业务。这就好比一个 50 多岁的成年人，看到小孩时，会把自己的成熟经验告诉他，帮他少走弯路。我们在海外寻找机会，也正是基于这样的思路。

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赵健： 房地产开发时代结束，房子不好卖了，但我发现我所在的城市南京，从去年开始大街小巷的房产中介生意还挺好的，这是为什么？

冯仑： 它主要是以存量房交易为主，也就是二手房买卖。

比如，现在离婚率高达 50%，这意味着大量夫妻在离婚时需要分割财产，而房产往往是重要的资产之一。如果无法通过现金分割，夫妻双方往往会选择出售房产来分钱。而且，离婚后，许多人会选择重新组建家庭，这又带来了租房或购房的需求。 从某种意义上来说，离婚也在促进房地产市场的交易。此外，房企也在不断创新，做好的产品来鼓励大家换房，促进市场交易。

总之，房地产行业的兴衰并非仅仅取决于行业自身的发展逻辑，外部环境和不可控因素也会影响。

人类的生存离不开固定的人造空间，而房子正是这种空间的体现。尽管人们的生活方式和社会行为不断变化，但人们始终需要在房屋中生活，这是无法改变的基本事实。

所以，无论人们是选择租房还是购房，是从小房子搬到大房子，还是从条件差的房子搬到条件好的房子，这些行为都会在房地产市场中产生交易。

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赵健： 刚刚您也提到，房企也在不断创新，做好的产品来鼓励大家换房。您怎么看企业创新这件事呢？

冯仑： 创新可以换个说法叫「增量」。 房 地产行业 的「增量」就是指 你做的事情和别人有什么不同。比如， 技术创新 是一种增量，以前某种科技材料没有，现在有了。它具有隔热、清热、健康等功能，这是增量 也是 创新。

此外，

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