林采宜：中国房地产市场告别暴涨时代

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首先，从人口的自然增长率来看，未来十年，由于 90 后生育人口基数的减少，人口出生率相应有所下降。 根据国家统计局的数据，过去 10 年，我国每年出生人口大致在 1500 万到 1700 万之间，生育这些人口的主体是 80 后和 90 初，而在上个世纪 80 年代，每年的人口增长数量平均为 2400 万人。今后 10 年，生育的主体将是 90 后和 00 后。在这 20 年内，每年新增人口平均仅 1500 多万人，考虑到二孩政策的执行，生育率比独生子女时代略有提高，提高到日本、韩国和香港的平均水平 1.22 （统计数据表明，北京单独二胎新政实施之后，符合政策的家庭只有 6.7 ％申请生育二胎；深圳提出二胎生育申请的家庭比例也只有 29 ％，这从另一个侧面印证了放开二胎后实际生育意愿和政策允许的生育人口之间存在较大偏差），这相当于和独生子女时代相比较，生育率提升 17 ％（独生子女时代的最低年度生育率为 2011 年的 1.04 ）。那么未来 10 年，每年平均出生人口只有 960 万左右。

其次，从城镇化率的进展情况来看，未来十年，农村流入城市的人口将不断减少，这个趋势从最近五年的城市常住人口变动数据就已经初见端倪。 2011 年以来，一线城市的常住人口增长速度大幅下降，北京、上海、广州、深圳和天津五个超大城市的常住人口加总增量平均只有 130-140 万之间（图 1 ），平均每个城市的人口净增量只有 20 － 30 万。苏州、青岛、厦门等 19 个二线城市的人口增长速度下降幅度大于一线城市， 19 个城市的人口净增量从 2010 年的高峰 3500 万一路下行，至 2015 年的 200 万左右，平均每个城市的人口净增量才 10 万左右（图 2 ）。三线城市的人口增长速度变动略为滞后，从 2012 年才开始大幅下降。 2015 年， 14 个城市常住人口的净增量只有 60 万左右，平均每个城市

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