重磅！【兴业地产】招商蛇口调研纪要20171108

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从毛利率情况来说，社区板块税后在20%左右，园区板块在30%之间，项目储备土地成本优势明显，邮轮板块处于略亏损的状态。 比如太子湾170万方的土储，土地获取成本仅有65亿元，是公司非常大的资源禀赋优势。在全国拓展来说，未来会把蛇口城市升级的经验，向有潜力的公司复制，比如：北京通州区、广东东莞区等，最近也在积极得关注粤东的发展机会。为公司带来长期的优质资源。

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前海太子湾土地进展情况

在太子湾片区的土地储备：共170万方分三期开发，住宅占比较少约10万平方米。第一期已经建设完成，就是2016年11月份开始运营的邮轮中心；第二期着重打造商业部分，以及国际医院和学校的配套；第三期把住宅推向市场。整个建设周期预计会持续到2020年左右。

整个招商局集团在前海拥有390万平方米，权属属于招商蛇口的是 242万平方米，另外的 148万平方米主要属于招商局港口和招商物流旗下。 2016年6月18日，与前海管理局签订土地整备框架协议，明确了土地如何变性的，也明确了土地整备的范围。土地整备范围：290万平方米的占地面积，属于招商蛇口的是185万平方米，另外的105万平方米属于兄弟公司招商局港口和招商物流。但是这些地都会放在与前海管理局成立的合资公司里，由招商蛇口进行操盘和并表。 充分体现了经过2015年底的整合后，招商蛇口作为招商局集团唯一的地产开发平台的定位是非常清晰的。 无论是大股东还是兄弟公司，地产园区相关的业务最终都要放在上市公司平台上操盘、并表。

合作模式： 通过跟政府分享收益形式完成土地变性，整备原则是计算双方在合资公司里的权益比例。 整备原则分成两个部分，都是以2015年1月1日作为评估时点，对整备范围内的土地进行评估。第一次评估是对原规划下的进行评估，评估价值100%属于持地方；第二次以变性之后作为二次评估，新规划下的评估，增值部分按照40%和60% 与前海管理局进行分享。两部分综合来看就是50%和50%比例的分享，作为权益比例确定的依据。

前海片区共290万平方米的占地面积，对应建筑指标是 508万方，业态以商业为主，住宅占比不高。整个前海片区：妈湾、前湾和桂湾，前湾和桂湾是没有住宅用地的，住宅主要集中在妈湾，而妈湾片区基本都是集团的地，都在290万方里面。

目前的焦点：何时完成土地变性？ 目前在土地变性涉及到的税务筹划工作中，还有一些细节需要进一步确定。在持地方公司的账面价值是比较低的，因为变性方式并不是补土地出让金，而是与政府分享增值收益，没有现金的往来。按市场价值并表，增值幅度非常大，242万方属于招商蛇口账面价值非常小，评估后的增值幅度非常大，具体方案还在谈判中。

前海自由贸易区一期项目，已经开工，目前售楼处已经开放。太子湾目前有6栋写字楼在建，预计明后年就可以为公司带来业绩。写字楼项目已经找好买家了，根据买家的需求提供定制化的服务，因此业绩的锁定性比较高。

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