正文
三年后，2001年，一件影响我国历史进程、惠及万千百姓的大事修成正果。经过多年的艰苦谈判，我国于2001年12月11日，正式加入世界贸易组织，即WTO。
在入世红利催化下，我国经济蓬勃发展，GDP名义增速常年保持两位数，并在2007年一度达到23%，一扫亚洲金融危机靡态。
期间，城市居民收入快速增加，银行里百姓的存款像雪球一样越滚越大。荷包渐渐鼓了起来的同时，城市居民“居有其屋”的愿望更加强烈，改善住房的动力更加充足。
这个阶段，居民购房主要为了解决居住需求，房价虽然快速上涨，但房产还并不是财富的代言人，还未成为居民日夜的牵挂。
以我们现在的观念来看，十人买房，十人贷款。首付拿一部分，房贷付一部分，我们可以用小资金撬动大资产。
这样我们的负债增加了，衡量这个负债的高低，我们用居民杠杆率，它是贷款与存款的比值。
我们看看这个期间，居民杠杆率是怎么变化的。
1998年至2008年，居民部门杠杆率，基本保持稳定，差不多从23%到26%的样子，最高年份2007年，也不过29%。期间，全国平均房价接近翻倍，就更别提北上广深等那些房价涨得让人头疼的城市。
房价涨得厉害，居民杠杆率却比较稳定，这似乎有悖于我们现在的观念:杠杆率与房价理应同向。其实，这是我们的认知错觉，这个现象的原因主要是：
一、由于我们勤俭节约、量入为出的传统观念制约了我们借贷消费的行为，即使买房，很多人找七大姑八大姨亲戚朋友周转，打友情牌，全款买房的并不少。
二、这个期间居民存款增速约等于贷款速度，分母分子同向做大，杠杆率自然不会涌起大的波澜。
总的说来，这个期间，房价上涨逻辑线条：
经济快速发展—城市居民收入增加—城镇居民购房能力增强—实现住有其屋的目标。
这时，
居民住房需求是朴素的内生性居住需求。
这个时期，有多少人抱着攒够了钱再买房的心态，梦想着有一套自己属于自己的房子。然而2008年年末来临，一切都化为泡影。
第二阶段：
货币驱动（2008年—2018年）
这是一个“贷款越多，越买越多，攒钱买房，越攒越完蛋”的时代。
2008年美国次贷危机爆发，中国经济外部风险凸显。美国出台量化宽松计划，我国也出台了总额为4万亿的一揽子投资计划，宣告了我国经济进入“以投资拉动为主”的经济金融化时代。
楼市的春天来了。熬过了寒冬的大批地产商起死回生，笑容可掬。
在美国一轮一轮QE冲击下，在我国一次一次货币宽松下，货币如洪水猛兽般猛烈撞击着房地产的大门。房地产终于沦为资本们的竞技场，房价也被资本裹挟着，楼市进入货币驱动新时代。
这个期间，我国基础货币、M2以及居民贷款高速增长，远超上个十年。国家发行的钱多了，社会上流通的钱也多了。
M2以年化14.5%的速度快速飙涨，经济呢，这个期间GDP名义增速10%左右，也就是说货币的增速明显大于经济增速。
全国人大财经委副主任委员、中国人民银行原副行长吴晓灵认为，央行在确定来年货币供应量时主要依据这样一个公式：M2=GDP+CPI(居民消费价格)+X，即名义经济增长加上一个“变量”X，而“变量”的存在主要是因为物品(土地)货币化的需求。
什么意思？意思就是说，央行发钱，并不是想当然凭空乱发，而是考虑了各种因素，包括买土地的钱，最后确定究竟要发多少钱。
土地货币化，吸纳了巨额流动性。
有知名房地产商调侃，央行发行这么多钱，不往房地产里跑，往葱上跑？一语中的，这个时期是这样的，大水漫灌，民生物资价格却比较稳定，就是因为房地产的功劳。
这个时期，撑起了我国楼市蔚蓝天空的，是广大老百姓，他们为国家挺身而出，也为保卫自己的财富，前仆后继，一批一批涌入房地产市场。
居民贷款年化增速，23%，居民杠杆率，从26%飙至66%，双双远远超过上个十年，全国房价大致翻腾了2.5倍。
这个阶段，房价螺旋式上涨，房价在“涨不停，不停涨”的周期中循环交替，冲击着人们的传统消费观念，形成了新的价值信仰，房产不仅成为茶余饭后的谈资，更是财富多寡的标签，北上广深房产更是阶层进击的标配。
